2013上海南汇商务区研究29p.pptVIP

上海南汇“上河商务区”项目概况 二○一三年四月 项 目 简 介 地理位置：浦东新区南汇工业区，南芦公路193号 南汇核心位置 距离市区：34公里 距离浦东机场：15公里 临近临港新城 物业类型：工业地产别墅 使用年限：工业地产使用年限均为50年，本项目实际年限40年 土地性质：工业用地 房屋性质：研发楼 产证：地上建筑面积和地下建筑面积均计入 项目规划：暂知分一期和二期，一期08年开盘已入住，二期正在规划，目前代理二期 一期 占地面积：15.2万方 建筑总用地面积：3.6万方 容积率：0.48 绿化率：35% 总建筑面积：10万方，其中地上建筑面积7.3万方，地下建筑面积3.5万方 总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所 设计理念：一期---独栋庭院、休闲商务 2层(地上2层，地下1层)独栋庭院式的建筑规划 前后200平方米左右庭院花园 室内部分6.4米挑空设计，地下室挑高2.8米 步入式阳光庭院，室内双车库 户型设计：一期300-400平户型，地面2层，地下1层 350平户型图 400平户型图 设计团队：原版德国设计团队 开发公司：上海美住置业 建筑规划设计：德国APG建筑设计事务所 景观设计：FSW景观设计公司 室内设计：studio architects室内设计公司 特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统 高达2米的内外庭院围合墙体，将BLOCK的街区生活与商务的私密需求加以融合，让独栋的建筑体围合在组团庭院及若干小庭院之中，形成“生态陆上岛屿系统” 商务配套：15000平米五星级会所 / 二期6000平方米VIP会所 超五星级豪华商务配套会所 按照欧洲五星级酒店的风格及配套要求精心设计 豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店 高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅 成熟智能化：光纤入户、智能停车 闭路监控系统 门禁准可视系统 红外周界报警系统 停车库智能化人性管理 统一配置的企业光纤入户支持 优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃 小区道路铺设厚达8厘米 花岗岩大理石主干道 商务楼与建筑围墙均采用花岗岩干挂大理石 全部采用圣戈班 low-e 玻璃，玻璃面积占到整个墙面的30%以上 大浦东新区：上海未来经济引擎 并区对南汇利好： 产业重新布局，南汇的产业转移延伸至浦东，促进产业经济，增加产业人群，产生房地产业的大量需求； 政策优惠和制度创新。由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇也受惠。 大浦东新区：国际金融中心（陆家嘴国际金融中心）和航运中心（洋山深水港口） 陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD 洋山深水港口，和浦东的外高桥港区一起，将成为上海建设国际航运中心的主要载体 迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案15分钟车程 上海别墅板块划分，南汇新起 2012年别墅供应较2011年下跌幅度大， 禁墅令下独栋别墅稀缺 2012年上海全市供应别墅117万方，同比2011年下跌达37.59% 供应区域，浦东22.4万方占第一，嘉定21.2万方居其次 禁墅令后，新增供应量持续下跌，纯独栋别墅供应量鲜有增长，而市场上别墅供应量多半来自公寓加别墅的复合型物业 别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均价 上海别墅2012年全年成交别墅4657套，同比上涨6.54%、成交面积达105.77万方，较去年同期微涨3.89% 2012年上海别墅成交均价为26363元/平，同比下跌13.85% 经济型别墅成交量的存在，拉低了成交均价 浦东新区别墅成交量领衔上海别墅成交 大浦东区域别墅2012年成交量达25万方，成为首位 周浦、川沙、航头、惠南（南汇区）板块成为了热点区域，随着迪士尼的迁入，区域版块内的交通、周边配套日趋完备，板块本身主打经济小户型别墅，受到了二次置业用户的青睐 年度别墅成交排行，小户型经济别墅占首位 2012年上海别墅成交TOP10中，低总价的经济型别墅占据了8席。而其中多半集中浦东周康、航头、奉贤海湾区域 2012年小户型别墅置业需求优于往年，以180-250平左右的联排小户型更受到市场认可，再加上其别墅均价仅1.4-2.2万/平之间，较普通公寓更有竞争力 研发办公类型土地出让加大力度，成熟园区优势明显 2012年作为研发中心和研发总部用途的地块有10幅，共27.59公顷，占总出让面积的1.89%，主要集中在浦东新区和嘉定地区 市郊成熟型的园区对比市区写字楼有价格上的优势，对比不完善、新建的市郊商务园区又有配套完善、产业链完整的优势 上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化 2012年上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化，除市区外，其他区域对单层和多层厂房类物业依然有较大需求，