2013山东菏泽天华新天 地营销推广提案（78页）.pptVIP

;目录 第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 项目推广策略 第四部分 营销活动; 前 言; 目前，天华新天地项目还未正式入市，地块调研报告已经完成，地面为净地， 周边市政道路已完善，地块内有规划施工水泥道路，一排已建成工业厂房和一栋以建成可用的四层商务办公楼，地面主要为杂草，另外地块内还有部分残留塔吊，地块四周围墙已经建好地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等。 在本次营销推广工作中，将对项目的各类型卖点进行梳理，找到项目的核心利益点与差异点。;第一部分 项目分析;2、项目所在区域房地产市场; 其中睿鹰家园、现代城、金盾花园为成熟入住小区，该项目区域内目前开发在售的项目有方信嘉和苑、中富奥斯卡春城五期、中富德林华府、将军苑、景韵苑三期，区域内成交价格在3000—4000之间，其中距我们项目最近的方信嘉和苑价格实际成交价格在3500左右，而中富奥斯卡春城及德林华府在售价格在4000左右，区域户型面积主要集中在90㎡—120㎡中小型户型，通过调查该区域内竞争楼盘整体开发档次以中低档为主，营销手段一般，宣传介质较少，因此为我们的项目市场推广提供了机会。 ;3、项目区域竞争楼盘情况;;;小结： 从区域内市场竞争项目调研来看，区域内成交价格在3500—4000之间，其中距我们项目最近的方信嘉和苑价格实际成交价格在3700左右，而中富奥斯卡春城及德林华府在售价格在4000左右，区域户型面积主要集中在90㎡—120㎡中小型户型，通过调查该区域内竞争楼盘整体开发档次以中低档为主，营销手段一般，宣传介质较少，因此为我们的项目市场推广提供了机会。; 通过5、6月份市场情况来看项目所在区域市场项目成交量保持了一定的增幅，在具体营销活动的遮盖下，各项目价格保持平稳； 区域内产品形态更加丰富，增加了公寓、商业、别墅等，同时品质有所提高； 周边直接竞争项目近10几个，同时区域发展快速，新概念、新推广手段频出； 区域内目前在售项目的入驻率较好，入住人群平均量偏低。 ;4、营销推广环境分析;;; 分析： 菏泽的整体房地产产品及营销??平随着外来开发商和外来营销团队的强强联合已逐渐走向成熟和不断的提高创新。市场在发展，但是竞争激烈程度却加大。 由于区域房地产项目的增多，价格制定及抗性不确定因素变大，促使区域项目在入市后的营销压力加大。; 对于现阶段的天华新天地项目来说，无论客群是如何定位，营销取向如何制定，都会面对相应的直接竞品和对手。 因此，项目在现有产品基础上，本项目必须坚持两手抓：一方面对产品进行深入分析，提炼项目生活理念和包装项目形象；另一方面必须在营销上实现创新，找到一条属于自己的独特营销制胜之道！ ;5、项目产品分析;;结论： 本项目与牡丹区政府广场相对，因此在项目推广及定位中将整合区政府广场的资源优势，最大化发挥项目区域价值 为保证本项目在市场中取得一定的竞争优势，根根据客户群需求打造项目个性化的鲜明特性，与市场形成差异化。 同时借助本项目所拥有的资源，充分挖掘生活力、形象力与创新力！;6、项目客户群分析;项目客户群总体特征 客户群体特征描述： 项目客户群多为刚需客户，并且都为项目周边客户群，这部分客户群多看重项目便利距离老家或工作地点近，其次根据这部分客户需求价格也是他们购房的重点，在推广宣传上则以比较直接明朗的方式去冲击这部分客户群。 购买动机描述： 他们有一定的购买力，但并非城市的上层，他们在购买时会因为价格低而购买，同样也不会刻意去追求豪华，而是因为适合自己而产生强烈的认同感。; 结合本项目的市场特征和品质限定，我们在瞄准该项目客户群体就有了清晰的定位： 1、项目所在区域居民 2、青年置业者 3、项目周边事企、工厂务工人群 4、项目周边改善居住乡镇人群 这几种类型的购房客户，为项目刚需客户群，并且这部分客户在项目客群范围内较容易接受项目，项目周边无大型品质小区，对于这部分客群调研得知，这部分多为务工人群，比较务实，看重性价比及舒适度 ; 主客群： ▲项目周边务工人群 ▲项目周边乡镇人群 ▲返乡农民进城置业 ;;客户群类型所占销售比例 在购房的客户群体当中，其中有一个特殊性的购房群体，正在悄悄壮大它就是所属乡镇的农民纷纷进城安家，而且这个客户群体每年以较快的速度递增，在菏泽市近年地产业销售总额当中，所占的比例过很大。 ★：农民进村置业 所占