2013年05月成都保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究117p.pptVIP

至此，我们解决了项目定位及保利四盘会出现的相互竞争问题， 但如何对项目进行有效的营销，同样也是我们需要考虑的！ 营销策略研究 第五部分： 产品已然成形，营销怎么做？销售？推广？渠道？这不是本案营销的重点，我们认为本案的营销重点在于解决以下三个核心课题： 1、如何让非城市居住热点区域脱颖而出？ 2、如何在区域板块中凸显项目核心价值？ 3、如何在推广上实现项目东西地块错位？ question 1、 如何让非城市居住热点区域脱颖而出？ 城东项目占比最小，仅有2个； 城南项目虽多，但开发周期相间隔，同时集中在大源板块，但是由于城南目前是各大房产集团的重点开发区域，区域也集结了所有知 名品牌开发商，区域已然被炒的火热； 城西项目较少，较分散，且区域热度较高，区域开发时间也较长； 而城北，首先区域热度并不高，其次区域品牌开发商较少，再次在198板块保利集结了5个上千亩项目，规模体量大的惊人，而且在此之前已有保利198公园打前阵，树立了区域形象，所以在近几年，保利在成都的重点将是在城北。 2013，保利地产重在城北！ 背景分析 原因 本案 保利地产，打响“北改”第一枪 线上推广 线上全面热炒—— 保利，北改生力军！ 今年成都最HOT的地方，保利！城北！ 保利城北又新添4名千亩成员！ 2013，保利上演城北最提劲的一场戏！ 活动造势 1、以关爱为全城交警、协警，倡导安全驾车，遵守交通规则，珍爱生命为主题为主。 2、结合北改的进程，举办一次“北改发布会” ，全面推介保利城北项目。 区域的炒作成功目的是为了区域各项目的未来的销售打伏笔，尤其是针对本案，作为明年区域热点项目，狮子湖项目是区域炒作后的第二大重点， 所以接下来的重点工作将是集中在本案。 question 2、 如何在区域板块中凸显项目核心价值？ 价值梳理 区域竞品价值分析 项目周边竞品对外主推价值诉求—— 坡地、公园 庄园 原山资源 价值梳理 本案价值梳理 而再看看本案的卖点有： 1、城北198核心区域——城北主城区。 2、紧邻狮子湖水景资源——湖景资源。 3、上千亩占地——超大规模。 4、高尔夫公园配套——稀缺资源。 5、超大湿地公园、超完备生活配套——配套齐全。 湖景资源是本案区别于区域竞品的最大核心价值 价值梳理 形象定位 城北千亩生态湖居典范 价值梳理 推广主题 人生极境，惟此一湖！ 优雅城北，湖居典范！ 圆你城北湖居梦想！ question 3、 如何在推广上实现项目东西地块错位？ 案名包装 地块案名 项目的东西地块在推盘时间上前后相差一年多时间，且各地块在产品形态上有较为明显的区别，因此项目的营销推广从案名上进行区分是首要前提。 本案西地块以首置首改的刚需高层产品为主，占比80%，东地块高层与别墅各占50%，且高层以首改再改型产品为主，因此我们建议项目地块案名分别为—— 东地块：右岸 西地块：左岸 案名包装 案名诠释 在巴黎，以塞纳河为界，塞纳河南岸为左岸，塞纳河北岸为右岸。 右岸凝聚着奢华宏大的文化象征：香榭丽舍大道、刚果广场、埃菲尔铁塔、凯旋门、卢浮宫等等； 左岸则代表着卓尔不群的精神指标：罗丹博物馆、克吕尼馆、MK2艺术院线。 左岸象征着巴黎乃至欧洲的人文气质，左岸汇聚着知识分子的叛逆精神。 左岸是先锋和理想化的，右岸是恢宏和文化的。 综上，本案所说的东地块整体案名即为—— 保利·右岸 案名包装 组团案名 本案占地面积较大，产品类型分为别墅和高层产品以及配套商业，为了更好地实现组团销售，有利于后期针对性地营销推广，故建议对三种产品定义分案名进行区隔，具体建议如下： 高层组团案名：木兰郡 别墅组团案名：芙蓉郡 商业组团案名：万花筒 整个分案名沿用保利项目的“花木”路线，以保利198的“郡“为系列。 售楼部建议 选址建议 目前保利狮子湖西地块已经修建一个售楼部，但是由于本案与西地块项目具有一定距离，同时产品类型和定位也有所差异，故世家机构建议东地块另外修建专用售楼部。 成绵高速 成金快速通道 熊猫大道 动线组织理由： 成金青快速通道禁左，通达性不强； 从熊猫大道到达本案，利用沿湖景观大道展示本案最大的自然景观资源。 大城北客群为主，城东、大成都及成德绵沿线城市为辅，其他二线城市为补充。 客群定位 别墅 （再改） 舒居四房 （首改、再改） 宜居三房 （首改） 职业特征：北部商贸城经营业主，企事业单位高管 年龄特征：35-45岁 物业需求：强调稀缺资源占有，追求居住舒适度，以自住为目的 置业特征：私营业主、离退休经济实力人士、公务员 年龄特征：30-50岁 物业需求：看重区域发展前景及项目品质，改善自住为主，兼顾少量投资，保利品牌及资源追随者，为养老及子女教育等因素而置业 置业特征：公司白领、企业中层管理者 年龄特征： 30-40岁 物业需求：看中项目未来发展及