万年基业商业职能战略计划（讨论稿）13.8.27.pptVIP

* 顺应趋势，完善产品线 中国城市发展已进入新阶段，城市的发展动力已经由单一的人口增长逐渐转向城市功能和产业的升级，在用地供应上，体现为新项目中纯住宅项目越来越少，商用物业比例不断提升。在这一背景下，万年基业商业地产也是顺应城市发展的趋势，满足客户的需求，不断完善自己的产品线。 商业地产战略方向“商住联动” 本着“和城市同步发展”的原则，承担整合万年基业旗下各类商用资源，需要探索适合万年基业未来发展的商业地产模式的职能。 做商业就是服务于住宅，因此万年基业继续坚持建有人住的好房子，做有需求的商业配套，与文化旅游共生，实质上便形成了“以绿色创意战略不断创新发展开发建设生态住宅与文化旅游特色产业及特色商业”的产品线。 未来目标战略： 商业管理中心将集团持有性的优良物业资产进行保值和增值，并优化公司资产以满足通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台。为地产开发及商业建设提供了更多的融资方式，这一举措是目前国内其他地产公司所发展的趋势。 开发准则： （一）开发规模要因地制宜，应该根据周边人口，商业布局情况，消费者数据，城市发展数据机预测，交通条件等来确定规模。 （二）中小城市消费力较低，对周边人口比大城市要求更高，公交条件更重要，非机动车停车条件要求更高，机动车尽量停地面。 （三）商业业态设计要符合当地消费特点，又要敢于预测消费潮流，适度引领，适度超前。注意差异化，确保竞争中的胜出。其档次标准确定要准确，不可过高也不可过低，要有差异，适度领先。在品牌的选择要符合地方水准，同时进行适度提升。 产品研发方向： 具休闲功能的商业地产-体验式商业 据调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了餐饮娱乐和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、餐饮娱乐的消费，在影院、儿童游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像的消费。仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠，从而避免减少受电子商务的影响与冲击。 体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。 商业经营业态规划原则： 1、定位优先的原则 2、功能性选择是业态组合规划的基础 3、遵循业态之间的相关性 4、注重长期租金回报能力（商家承租能力） 5、规划中注重空间资源的约束性研究 6、业态组合是一个永远的动态过程 投资布局： 二三线城市新区及有发展前景的商圈；未来五年在发展新物业时需要更多的聚焦在经济发达的二线城市，对于一线城市和经济发达地区的三线城市进行机会性选择。 开发产品类型： 生态住宅 产权酒店式公寓 主题精品酒店 文化旅游特色产业（游艇港） 特色商铺 万年基业商业地产主要产品类型： （一）商业综合体：以三号地为例 业态：一站式购物中心 （二）商街店铺：以宁波项目为例 业态：餐饮娱乐及特色文化衍生品 （ 三）社区底商：以花城项目、园博府等项目为例 业态：社区功能性配套服务商业 （ 四） 旅游文化产业：主题精品酒店及游艇俱乐部 运营管理： 主力店自营与联营+散铺销售与招商 商业管理中心应加强对集团下属各项目中的商业资产进行有效管理及监督工作，从而保证集团对下属各项目中商业资产收益的监管责任。 建议组建酒店管理及商业管理以及游艇俱乐部管理公司承担后期的运营管理工作及承担后续法律风险责任。 /特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物 业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 /优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力 和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 /劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统 一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大 缩水。 因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能 导致整体商业地产开发的失败。 /匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散 铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 /典型案例：深圳大东门商业区由于地理位置的优越性，采取只售不租的开发模式，取得了令人惊艳的成功， 成为深圳商业人流最为旺盛的商业中心之一；但此时同时，仍有很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原 因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。由于大东门商圈更是缺乏统一的规划和引导，近年