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赢盛（深圳）资产管理有限公司 深圳 南山区侨香路香年广场 C栋501 广州 天河区黄埔大道中233号(广厦居)3楼 联系电话：0755赢商网： 赢盛中国： 体验式商业发展模式解析报告 PART1：体验式商业模式解析 PART2：体验式商业发展趋势 目 录 P art 1 体验式商业模式解析 目前全国购物中心近4000家，到2017年将达到5000家 我国购物中心截止2014年将达到4000个，累计商业建面2.4亿㎡；预计2015年新增量将创历史最高点达到480家。 2016-2017年两年内新增购物中心建筑面积4929万平方米，折合购物中心700个。 数据来源：赢商网数据库 体验式商业成为商业发展必然趋势 4000家购物中心 平均以每天一家购物中心的开业速度 项目定位同质化突围 项目定位精准，主题特色强 具有符合消费习惯的服务、规划、业态组合 具有辨识性强的建筑形态 具有独特的文化特征和创意元素 完善的运营管理服务及丰富的营销活动 消费者消费需求升级 供：国内的业态业种由于不足或单一，特色品牌数量有限，明显导致许多商业地产的主题定位“名存实亡” 。 需：人们的消费习惯也正在发生巨大改变，消费行为已经不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足感延伸。 “体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。 何为体验式商业？ 01 02 03 04 产能导向 原始的商业模型基于天然或生产所得 需求导向 商业模型由需求衍生出消费品定制 绩效导向 增加了服务仍停留在外在 内生导向 全新的商业模型是基于体验式消费 卖什么——货品 业态 为何买——愉悦 怎么卖——服务 业种 体验 商业地产发展导向 我国体验式商业发展的三个阶段 体验式商业最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质、业态组合和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求。在我国体验式商业主要停留在业态组合上；体验式的主题文化还不够成熟。 初级体验模式 中级体验模式 高级体验模式 1.典型的“购物＋餐饮＋娱乐”的模式， 它主要强调的是业态的组合； 2.对物业（建筑）特色方面要求不高 1.除了业态组合外，开始关注建筑形态、 内部装饰、营销活动的体验感； 2.强调消费者的参与感 1.将体验五感融入商业项目； 2.以主题化的面貌让消费者感受到文化氛围 3.更注意体现细节的完善 万达广场 北京芳草地 欢乐海岸 商业地产的体验式操作方式 创造体验性的购物环境 增加各种体验性的业态 尝试体验性服务为商场增值 商场各种硬件设施，如设立育婴室、休息室等一些便民措施 商场的环境；园林式的景观设计、绿色植被、流水、恰到好处的光照明等等，增加消费者的自然感受 商场规划：注重各功能区的衔接与融合，让消费者能轻易找到想去的店；最好采取弧形外廊和环形动线 内部装潢，融入一些特色的文化，与建筑 外形及商业定位完美配合 以儿童核心家庭类体验 以运动娱乐为主的年轻消费体验 以餐饮、咖啡为主的商务消费体验 定制性的娱乐活动 针对性的优惠活动 好的体验源自多方面，可以来源于细节，更可以来源于服务 参与商场的活动 1 2 3 六类典型的购物中心体验式主题 在如今的购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外的吃喝玩乐，更加注重体验。休闲、运动、社交、娱乐、餐饮、教育等物质文化消费需求只能通过体验式消费、体验式服务而获得。体验式业态已经在商业地产中占据主流地位，商业地产O2O也将从一站式购物中心的线上运营寻找到突破口。 购物中心的体验式以多种主题形式呈现，最终实现以体验式业态带动其他零售业态的人气，实现最终的盈利目的。 深圳欢乐海岸 娱乐+休闲+购物 广州正佳广场 活动展示+全业态+购物 上海K11 艺术展示+购物 北京village 建筑形态多样化的体验 香港希慎广场 文化+购物 昆明1903公园 以明确主题化打造体验感 体验式商业业态组合模式 基于体验式消费行为模式下的购物中心，其商业业态与传统的购物中心有所差别。科学合理的业态规划，是商业地产项目获得成功的关键因素，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。 任何业态的选择和引入，都要基于项目最合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群消费喜好的准确把握。 体验式业态租金收益相对偏低，品牌调整难是无法回避的客观现实，开发商需结合企业实际情况权衡取舍。 结合企业实际情况权衡取舍 依据消费喜好进行合理的业态组合定位 总而言之，一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的业态，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，而不是为了追求眼球效应或者市场影响。 真冰冰场 儿童游艺