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2011年政策系列研究之二年政策系列研究之二 ——财税专题研究报告 2011年年4 月月 北京事业部计划财务部 政策研究模块 研究目的 税收已经成为近年政府房地产宏观调控的重要手段，房地产税收正在成为政 府财政收入的重要构成。从政策的走向判断，房地产税收的覆盖面将越来越 广，征缴和清算的力度也将越来越大。 作为资金密集型行业，房地产企业的税负在逐年加重，优质土地资源的稀缺 导致致的地价价刚性性上涨、通货膨胀引起货膨胀引起的原材料和原材料和人工等成本成本的增加增加 ，，正在与 高额的税负共同挤压着企业的获利空间。 未雨绸缪的做好纳税筹划安排，通过工作的前置起到节税的效果是北京事业 部正在开展的部正在开展的一项重要工作项重要工作。。 本报告从税收政策的演进脉络入手，针对政策调控、税种解析、税收筹划理 论、土增税的敏感性测算与临界点分析等内容进行了相关的基础性研究。 税务的筹划是税务的筹划是一项非常细致与长期的系统性工作项非常细致与长期的系统性工作 ，税法又总在不断新增与修税法又总在不断新增与修 订的过程中，根据集团和事业部经营导向的变化，实操环节还要不断制定、 调整与优化相应策略，需要多层面、多专业的配合和共同努力，本阶段的研 究希望是究希望是 “抛砖引玉抛砖引玉”。 目录 一、房地产税收的政策调控 二、与房地产企业的相关税种辨析 三、纳税筹划方式探讨 四、土增税的敏感性分析 五五、、小结小结 一、房地产税收的政策调控 •1、政府的税收政策导向 •22、、与房地产行业相关的主要税种与房地产行业相关的主要税种 •3、土增税政策的重要影响 1.1 政府的税收政策导向 • 税收已经成为政府房地产宏观调控的重要手段，国务院总理温家宝在今年4月 20日的国务院常务会议上，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作时指出 “调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设是2011年改革重 点工作”。 房产开发环节 • 严格征收，促进供应 房产流通环节 • 打击投资与投机需求 房产保有环节 • 提高持有成本，调节分配 • 政府需要加大力度保障十二五期间的3600万套保障房，将面临巨大的资金缺口 ，积极的财政政策与现已趋于紧缩的货币政策之间矛盾的解决，必然会令政府 将着眼点放在加大税收收入上。通过加强税收的征缴，弥补政府筹建保障性住 房的巨大资金缺口，也是政府另一调控税收政策的重要出发点。 • 在政府针对房地产市场加大调控力度的背景下，未来的税收政策的趋势将会更 加细致与严格。增加流通环节的土增税、个人交易环节的所得税、以及保有环 节的房地产税都是政府可供选择的手段。税负的增加即可以刺激开发企业增加 供给、精准的打击投机和投资需求，又能增加政府的财政收入，对政府而言一 举两得。 1.2 与房地长行业相关的主要税种 • 房地产房地产税收主要分为为流通与保有有两个环节节，房地产房地产税收多为地多为地方税。 税收分类 税种 纳税对象 计税依据 税率 占用耕地建房或者从事其他非农业 耕地占用税 实际占用的耕地面积 0.5-10元/平米 建设的单位和个人 凡有偿转让国有土地使用权凡有偿转让国有土地使用权、地上地上 纳税人转让房地产所取得的纳税人转让房地产所取得的 30%、40%、50%、60%