北京六里屯17号楼项目营销策划报告.pptVIP

周边甲宅引发客户对本项目形象不利联想 后续入市项目无直接竞争产生 典型客户一 旨在解决关键问题的营销策略及行动 0 【营销推广费用】 基于利润最大化方案的【营销推广费用】 原则：以目标为导向，结合各类产品的特点，安排推售次序 推售策略及价格安排是基于对开发商策略理解下的推售方案： 发展商目标理解： 速度目标：快速销售，实现快速的回款； 价格目标：实现项目的价值最大化和利润最大化 结合不同的目标，给出两种推售方案： 方案一：快速回款方案 ——以类公寓价格的低线入市，实现快速回款 方案二：利润最大化方案 ——在项目安全运作的基础上，实现项目利润最大化 价格基础：基于市场判断本项目的价格区间为13000元/　　　　　 　　　　　平米~16000元/平米（精装） 推售方案 1 发展商目标理解 前　提 2 问 题 3 价格判断 ５ 营销策略及行动 4 销售策略 ６ 成功项目总价与速度研究 产品关系分析 推售方案一：快速回款方案 销售周期为8个月，实现目标为 实收均价：13400元/平米 销售速度：4800平米/月 推售方案一 推售方案一 1 发展商目标理解 前　提 2 问 题 3 价格判断 ５ 营销策略及行动 4 销售策略 ６ 成功项目总价与速度研究 产品关系分析 推售安排 推售原则（目标：实现快速销售） 结合项目特点及户型搭配，首批推出房号有利于项目的快速消化； 开盘后通过快速销售的房号推出，迅速建立市场口碑，促进客户成交； 各种户型组合搭配，满足客户对面积的不同需求； 推售安排： 1. 06年6月~ 8月进行客户积累，以13000元/平米的价格入市； 2. 06年8月正式开盘，开盘日过后安排涨价（+200元/平米），确保开盘销售的换签率； 3. 06年9月底， 结合重大工程节点（外立面脱装）加推新房号，并提升项目整体均价（+300元/平米），实现较快的销售速度； 4. 06年12月底，结合项目入住，提高剩余所有产品价格（+ 500元/平米 ），并将所有项目中最高价值的产品推出，实现较高价值； 5. 由于项目规模有限，套数不多，因此在上述推盘的安排下，根据销售情况，灵活调整价格及推盘数量，确保项目的销售速度各户型的均匀消化； 推售方案一 推售方案一 1 发展商目标理解 前　提 2 问 题 3 价格判断 ５ 营销策略及行动 4 销售策略 ６ 成功项目总价与速度研究 产品关系分析 推售安排及目标预估 开盘全线产品亮相市场 主推塔楼三居 主推高价值三居 销售目标 推盘价格 推售思路 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 重要工程节点 售楼处投入使用 外立面脱装 入住 内部认购阶段 开盘期 热销期 持销期 阶段划分 开盘销售100套 40套 50套 30套 15套 10套 25套 主推 1#楼全部 3#楼A反(低区)/B 3#楼A /A反(高区)/C 2#楼3单元 辅助 2#楼1、2单元 1#楼B 2#楼2单元 3#楼C反 30套 14000 13000 13200 13500 +200. +300 +500 推盘安排 推盘说明： 二居产品速度、价格相对容易实现，因此首批推出房号中推出60套二居产品（占二居比例的75% ），确保项目销售速度； 三居产品高、中、低品质房号组合推出，以满足客户不同需求，确保完成项目开盘目标； 开盘后价格即上涨200元/平米； 甜 水 园 街 六 里 屯 路 多层楼房 2 3 首批推出——06年8月 1#楼：全部 2号楼：1、2 单元 3#楼：A反（底层），B户型 1 推售方案一 推售方案一 1 发展商目标理解 前　提 2 问 题 3 价格判断 ５ 营销策略及行动 4 销售策略 ６ 成功项目总价与速度研究 产品关系分析 推盘安排 推盘说明： 结合销售旺季和外立面脱装，加推二居产品确保销售速度； 提升产品品质、改变客户认知：推出板楼三居和可以观景的塔楼三居，通过产品品质的提高为后续推盘的价格提升做铺垫； 配合工程节点，价格上涨300元/平米； 甜 水 园 街 六 里 屯 路 多层楼房 2 1 第二批推出——06年9月 2号楼：4 单元 3#楼：A，A反（高层），B反 3 1 发展商目标理解 前　提 2 问 题 3 价格判断 ５ 营销策略及行动 4 销售策略 ６ 产品关系分析 推售方案一 推盘安排 推盘说