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关于宏观调控下的房地产市场营销 the existence of the problem is analyzed 　　Key words; The real estate market; Real estate policies; To analyze the current situation 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　一、房地产政策的概述； 　　最近几年在落实已有的房地产中的调控政策的同时，继续施行从紧的货币。中国人民银行从2008 年起，上调存款类金融机构人民币存款准备的金率至15.5%。2008 年低，一些救市政策出台：下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率也作相应调整。从这时起下调的存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点；商业性个人住房的贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付款比例也调整为20%。11 月1 日对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂时都统一下调到1%。11月5 日，十项政策扩大内需，2010 年底前投资4 万亿。11 月27 日，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。12 月5 日，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2 个百分点。活期存款利率从0.72 腰斩，直接降到0.36。12 月10 日，2008 年中央经济工作会议提出明年经济工作的5 项重点任务。在中国，房地产业在一个相当时期内，必然是国民经济的基础性产业和主导产业，关系国家的民生、民权，影响社会和文化的发展。房地产的发展态势很大程度上都取决于政府的土地政策。这就证明了房地产行业从开始就便与宏观调控政策关系密切，因此会议所以就提出要加强与改善宏观调控，实施积极的财政政策与适度宽松的货币政策，确保资本市场和房地产市场能够稳定健康的发展。12 月17 日，国务院出台房地产“三新政”：一是加大保障性住房的建设力度。二是进一步鼓励普通商品住房的消费。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。 　　二、房地产市场的现状分析 　　（一）房价 　　国家统计局的数据表示，2008 年全国70 个城市的住房价格1-11 月份同比上涨了0.2%，涨幅比10 月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。 　　（二）空置面积 　　截止到在那年的11月低，所有的商品房空置面积为1.36亿平方米，同比增长了15.3%，增幅比 提高到2.2 个百分点。其中，空置商品住宅7084 万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9 个百分点。 　　三、目前房地产政策存在的问题 　　（一）对于房地产市场的过分干预 　　从2005年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004 年的管住土地与信贷，还是2006 年的国八条及2006 年国六条，对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但是我们也应该看到，近几年来关于房地产宏观调控的政策是很多，甚至于有人称是房地产政策的“井喷”，但是实际效果却不理想. 反之，对房地产市场越是宏观调控，出台的房地产宏观调控政策越是多，其产生的效果越是不佳，正如民间戏言，目前国内的房地产宏观调控成了“空调”。当购买住房者都有这样的感觉与预期时，他们进入房地产更是会谨慎，甚至于不会进入房地产市场。所以成交量萎缩也就没有那么难解释了。 　　（二）两类住房的问题 　　我国虽然出台了系统、详细的廉租房政策，以满足低收入人群的住房需求，但效果却不明显，实施起来却问题多多。1. 廉租房房屋质量低，类似“清水房”，缺少必要的装修，且分布集中，成为现代的贫民窟。 2. 经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房与廉租房市场准入关把握不当，购房者资格审核制度欠全，使得目前市场上出现“开着奔驰买经济适用房”的现象。3. 廉租房资金来源渠道单一，目前的资金来源渠道主要为住房公积金增值收益。我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房制度建设。 　　（三）住房按揭政策风险大 　　目前爆发的巨大的金融危机，就是因为美国让一些次级信用的人进入了房地产市场，但美国让这些次级信用的人进入市场也有很大限制，一是有次级信用评级，二是购买住房也只有一套。个人住房按揭贷款准入需要用四个文件来证明其收入真实性。例如个人的银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录和个人公司的证明。而在我国，当前的按揭