涟水房地产市场产品分析.doc

涟水房地产市场产品分析：（“红色标记”为本项目所处环境） 一、城市布局： 1、老城区：围绕金城路、中山路、今世缘大道分布的东南部区域； 2、新城区：围绕炎黄大道、连州路、淮铺路分布的西北部区域； 3、商业区：围绕安东路、常青路分布的中部区域； 二、区域优劣势分析： 区域 优势 劣势 代表楼盘 价格水平 老城区 交通便捷 生活配套设施完善 升值潜力不大 生活品质诉求较低 通和文博苑 金地国际花园 2200元 新城区 规划前景看好 道路配套完善 居住人气不够 生活配套缺乏 府前御景园 怡和园 2300元 商业区 居住成熟度高 土地资源稀缺 容积率高 居住品质降低 安东商业广场 温州商城 2300元 三、项目开发基本概况： 截止2008年10月底，涟水房产开发项目共32个，总建筑面积约353万㎡。其中在售项目25个，总建筑面积263万㎡；待售项目7个，总建筑面积90万㎡。当前已开发面积186万㎡，已竣工面积约94万㎡，待开工面积167万㎡。（详细见表1） 各区域开发情况表 附表1 数值单位：万㎡ 数据 区域 总建面积 已开发面积 已竣工面积 待开工面积 在 售 项 目 老城区 113 63 37.1 50 新城区 95 64 21.7 31 商业区 55 47 34.5 8 待 售 项 目 老城区 36.6 0 0 36.6 新城区 53.5 11.9 0 41.6 商业区 0 0 0 0 合计： 353.1 185.9 93.3 167.2 1、在售项目25个，总建筑面积约263万㎡（其中尾盘项目12个，约68万㎡，附表1灰色标记），已开发面积173万㎡，已竣工面积约94万㎡，待开工面积90万㎡。 （详细见表2）： 涟水在售楼盘基本情况 附表2： 数值单位：万㎡ 数据 楼盘 建筑面积 已开发面积 已竣工面积 待开工面积 老 城 区 丽景豪庭 4.6 4 0 0.6 ?人才小区二期 1.2 1.2 0 0 梅园小区 5 5 0 0 金地国际花园 17.5 1 0 16.5 ?金城花园 1.2 1.2 1.2 0 ?金莲花苑 2 2 2 0 ?通和文博苑二期 5.8 5.8 5.8 0 ?学府茗苑小区二期 2.2 2.2 0 0 ?中恒国际新城 32 13 7.4 19 ?金城名门 9.3 9.3 7.3 0 ?泽惠园小区 10 10 10 0 ?君悦华城 23 8.6 3.4 13.4 合计： 113 63 37.1 50 新 城 区 国际文化商贸城 （幸福里） 25 20 0 5 怡和园 5.6 5.6 0 0 ?府前御景园 25 15 6.5 10 ?阳光嘉园 26 10 7 16 ?涟洲花园 13.6 13.6 8.2 0 合计： 95 64 21.7 31 商 业 区 ?安东商业广场 8 6 2.5 2 炎黄嘉园 12.5 8 2.7 4.2 ?白鹭花园 10 10 6.4 0 ?富贵花园 7.5 5.5 5.5 2 ?城市花园 2.6 2.6 2.6 0 ?金色华府小区 4.3 4.3 4.3 0 ?温州花苑 8.5 8.5 8.5 0 ?深圳大厦 2 2 2 0 合计： 55 47 34.5 8 总计： 263 174 93.3 89 (注：其中接近尾声的项目总建面积约68万㎡) 2、截止2008年10月底，涟水市场上有7个待售项目总建筑面积约90万㎡，其中老城区3个，约36.6万㎡；新城区有4个，约53.5万㎡。当前规划许可开工面积11.9万㎡。 （详细见表3）： 待售楼盘开发情况 附表3 　 　 　 　 　 　 数值单位：万㎡ 数据 项目 项目用地 总建筑面积 容积率 物业类型 开工面积 待开工面积 工程进度 预计开盘时间 新 城 区 金轮世家 8.5 14 1.57 多层+高层 3.5 10.5 建三层 08年11月份 天下景城 8 15 1.9 多层+高层 4 11 地基 09年元月份 永兴上御 8 14.5 1.785 多层+高层 3.2 11.3 地基 09年元月份 首府国际 6.2 10 1.5 　 1.2