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第三部分：基本房地产知识及业务 业务常用词解释 房地产:房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房地产是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地使用权的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 房地产市场:主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为；居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。 七通一平：是指上、下水通、排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、 电通及场地平整。 国地局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。 公证处：是指国家的证明机关，是提供法律公证和机构。 国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转让登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。 复式房：上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。 总建筑面积：各层建筑面积的总和。底层建筑按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上，按外墙外围水平面积计算。 建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。 容积率：规定的地块上全部的建筑总面积与地块面积之比。 红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的，用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。 外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。 深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签定此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签定。 银行按揭：是指购房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。 预售楼花：即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准建筑施工，且投入开发的资金已达到投资总额的25%（用地价款除外），便可向深圳市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。 样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。（示范单位不同于样板房） 物业管理：是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务，为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。 房地产评估：就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。 银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。 银行汇票：是汇款人将款项交存银行,由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。 银行支票：是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的的票据。有效期为十天。