小产权房的界定、成因及存废辨析.docVIP

小产权房的界定、成因及存废辨析 　　一、小产权房的界定 　　上个世纪 90 年代,随着中国社会主义市场经济体制改革的推进,生产要素的市场化也逐步快速发展起来,诸如土地矿、房产、资本、技术、劳动力等等,在市场经济大潮中不断得到释放和增值,也进一步推进了中国经济市场化的方向.小产权房的兴建、发展与状大亦是如此.经过几十年的建设,目前已遍布全国各地的城市郊区,其中以北京、郑州、广州、深圳、成都、济南、天津、海口、厦门等各大城市的郊区为典型.据不完全统计资料显示,全国小产权房建筑面积截至 2010 年的初步计算已高达 65亿平方米,其中北京小产权房估计占到房地产市场的 30%左右,深圳则高达 50%左右,特别是在城中村的区域,此类现象更加突出和明显. 　　到底什么是小产权房?如何界定?时至今日依然是仁者见仁,智者见智的事,无论是在理论界还是在司法实践部门,都没有形成一个统一的权威解释.因此,各地对小产权房的表述不太一致,如有小产权房、集体房、集资房、乡权房等不同的称谓.严格来讲,小产权房仅是从社会学的层面就此经济现象给出的一种描述,谈不上真正意义上的法律定义.小产权房是一种经过多年生活累积而成的约定俗成的提法和说辞,并不是学理上的专业术语.基于此,笔者仅从生活观察,结合法律和社会学的理解就小产权房的类型做一简单的描述. 　　如果从专业术语角度讲,产权是个经济学的概念,产权只有有与无的关系,不存在大小之分.所以我们说小产权房,那么到底有没有大产权房?显然这么定义是不太科学的.所以只能就小产权房的现实类型作描述.小产权房主要有三种类型:一是针对城区开发商开发的商品房而言;二是按房屋再转让中是否需要缴纳土地出让金来区分,不再缴纳出让金的叫大产权房,需要补充的则称为小产权房;三是按产权证发放的机关进行区分,国家法定发放的为大产权房,国家目前没有法定发放证件的为小产权房.综合分析,从法律的层面而言,小产权房是指在农村集体土地上集中建设的住宅,其中一部分甚至全部出售给城市居民的房产.其中部分土地可能涉及农业用地的问题.因为根据我国现行法律规定,农村土地属集体所有,其土地使用者的身份严格限制在村民,土地用途的改变也必须严格依照法律规定进行转让,从而确保农村土地安全性以及农民合法权益. 　　二、小产权房兴起的主要原因 　　小产权房虽然至今仍然处于非法或者说合法性不明的状态,但并不阻止小产权房的发展势头.由于没有完善的销售手续,全国范围内小产权房存量以及成交量至今无法确定,根据专家学者的抽样调查显示,小产权房的数量惊人,有人估算北京占到 20%~30%左右,深圳高达 40%~50%,西安占到 25%~30%.存在即是合理,小产权房从发端到发展有其必然性的因素. 　　1.顶层设计的不足是根本原因.我们说市场的选择有其合理之处,根据专家学者调查的情况显示,超过 70%的消费者有选择小产权房的倾向.为什么小产权房倍受消费者的喜爱,因为消费者的选择很直观,小产权房价位便宜.为什么小产权房的价位会低呢?关键是小产权房不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用费等费用,且没有缴纳房地产开发相关的各项税费,因此其售价仅有城市商品房的 30%,调查显示,出售价在 8000 元 / 每平方米的商品房中,差不多有一半要支付给政府有关部门的相关税费成本.而小产权房没有这些成本所以其价位明显低于市场商品房.为什么小产权房不需要这些税费呢?根本原因则来自于现行土地管理方面的法律和城乡二元土地制度设计.农村集体作为农村土地的所有权主体,其地位表面上是强化,事实上在土地市场化的过程中,集体主体的身份反而弱化了其功能,并且出现了身份虚化现象,个别地方甚至演变成个别人专政化,比方说村主任或村支书,或村两委干部强势占有土地的决定权,从而大大弱化了集体产权的身份特征,也因此侵害了广大农民的合法权益.另外政府以较低的成本从农民手中取得土地所有权之后,再以高价出让的方式将土地使用权转让,轻而易举地从转让土地的过程中获取高额回报,从而满足了地方政府土地财政的需要.因此部分地区试图通过土地征收转让的方式保障地方财政的提升,因此在农民据理力争,要求严格遵照市场规律进行土地流转时随即引发社会冲突,加剧了社会矛盾.小产权房在市场化的进程中所引发的思考不仅仅是社会稳定层面的问题,更深层次需要反思的现行法律制度的设计甚至是体制机制的问题.党的十八届三中全会已经对此做出一些回应,但目前法律仍然处于休眠状态,如何规范依然于法无据. 　　2.高房价与小产权相互成就是现实原因.日益攀升的城市高房价是促成小产权房快速发展的催化剂,同时小产权房所面临的法律归属风险也间接地增加了城市商品房的安全系数.小产权房的低价位是消费者首选的主要因素,来自不完全统计的调查数据表明,超过 85%的受访者愿意选择小产权房的首要原因即是价位问