保利麓谷林语定位报告.ppt

多方因素影响，中国经济形势进入大的调整周期。 国房景气指数走势：08年11月份，“国房景气指数”为98.46，比去年同月回落8.13点。继08年10月份下跌之势，不景气程度加剧 十一五规划为麓谷发展勾勒了宏伟蓝图 麓谷是“兴工强市”战略的引擎 长沙工业发展提速为整体经济快速增长提供有力支撑。06年完成全部工业总产值1650.95亿元，比上年增长26.9% ，在中部六省中增加值增速也仅次于南昌，工业提速更加明显。 园区集聚效应更加明显，产业布局当中，园区起着产业聚集、产业升级的龙头作用。在招商引资当中，园区是战略投资者的首选区，起着开放窗口的作用。工程机械、汽车、电子信息等产业已成为长沙“园区制造”的特色品牌；园区工业内聚集了全市70%的外商及港澳台工业、60%的过亿元企业。而麓谷园区作为高新区的核心更是起着关键作用，众多国内外知名企业也将投资首选麓谷。 产业集群配套更加明显 ，长沙市已经拥有了一批发展较快、规模较大、实力较强的支柱产业，其中工程机械、汽车制造、家用电器产业， 此外电子信息、新材料、生物医药等产业也为长沙经济发展作出了重大贡献，其中前三大产业对长沙规模经济增长的贡献率达到了20％以上，先进制造、电子信息、新材料、生物医药四大产业正是麓谷园区的核心，占了麓谷技工贸总产值的90％以上。 项目概况 区位：麓谷高新产业园区 占地面积：1185 亩 建筑面积：1380545.29平米 其中住宅建筑面积1060308.29平米 总户数：10756户 车位数：6699 容 积 率：2.10 建筑密度：17.54% 绿 化 率：约40% 总 套 数：1.08万套 在变局中，只有战略眼光深远的领略，才能胜利！ 非常钦佩的是：在08年长沙地产无人拍地的情况下，湖南保利地产出手以低 价获得麓谷一块足以影响未来城市规划的大幅土地，这意味着，无论从近、中、 远来说，都将为企业带来极大的利益与深远的社会影响力，并一举确立了湖南保 利在长沙地产业界的领头羊地位！ 竞争分析 1) 该宗土地位于长沙市“两型社会”先导区的核心位置，辐射范围广，升值空间大，符合长沙市整体发展方向； 2) 项目所在区域大环境较好，用地范围内景观资源丰富，保留了296亩集中绿地，具有开发高端产品的资源基础； 3) 处于长沙市重点发展区域，伴随着高新技术企业的入驻和河西大学城教职工居住要求的提高，目标客户群明确，发展潜力和升值空间较大； 4) 该宗土地是目前河西出让面积最大的地块，在区域内具有规模优势； 5) 宁乡进入长沙的门户位置； 6) 同时由于项目东、西、南面均为企业用地，且北靠高速公路，有一定的噪声污染以及未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。 1、本项目一期应立足自身在生活方式和生活理念上的塑造与提升； 2、应从自身的开发理念上体现项目更为稀缺的悠闲雅致幸福生活方式，跳出同质化的竞争层面； 3、着重强调项目自身的高端区位与山地公园原生态特征价值，以此提升项目差异性。 思考 建 一 座 幸 福 之 城 项目整体物业定位 结合市场分析及项目自身情况，我们将项目整体物业定位为 项目住宅部分物业定位 根据之前的分析，综合考虑市场条件及项目自身开发条件影响因素，项目住宅部分物业定位如下 项目商业部分物业定位 根据之前的分析，综合考虑市场条件及项目自身开发条件影响因素，项目商业部分物业定位如下 本项目商业功能定位主要有三个方向 本项目商业发展策略：多功能商业休闲区即都市生活体验中心 功能构成 客户定位 具有shoppingmall功能 2009年春夏之交,保利地产发起三城板块发展论坛,确定核心高度. THANKS ! 规模小 几乎全部是零散商铺 规模较大 3－5家主力店 一般规模较小 特定消费群体 条件 图片 商业形态 功能构成 类型 商业街，商铺为主 商业街，商铺为主 商业街，商铺为主 商业零售、餐饮 商服、休闲、娱乐 休闲、娱乐 文化、餐饮 商业零售及服务 集中式购物广场 娱乐、休闲、餐饮 商业服务 社区商业街 城市多功能中心 区域娱乐、休闲中心 规模很小，服务邻里 以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态 位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺 3－5家品牌主力店带动适当规模 以商业街，商铺为主的商业形态 休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能 一般规模较小 消费群体支撑 餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能 条件 邻里型商圈 销售难度增加 不具有商脉特征 集中式综合商圈 符合销售目标 具有商脉特征 市级商圈 具有较强的消费市场 商业零售是重要商脉 多功能都市生活体验中心 娱乐、休闲中心 项目条件与契合度分