盘龙城写字楼的项目的策划推广.doc

盘龙城写字楼项目策划推广 第一部分?? 市场篇 武汉房地产写字楼市场形势分析汉阳写字楼市场? ?汉口写字楼分析?武昌写字楼分析?武汉市场分析??? 武汉写字楼市场概况2006年的房地产大戏已落下帷幕，回顾这一年的武汉房地产市场，发现在一片喧闹之中，对比住宅、商业市场，写字楼市场仍似一方净土，延续着几年来不温不火的态势。2006年的武汉房地产市场，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市场上的亮点。 　　以最具代表性的甲级写字楼市场而言，在存量方面，武汉市现有甲级写字楼8座，主要聚集在武汉金融街之称的建设大道沿线。根据统计，武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点，徘徊在80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续05年情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计，武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入驻率远高于武汉的水平。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。 　 一、汉阳写字楼分析：汉元中心位于汉阳钟家村汉元中心（原汉商大厦）；起价3588元\㎡，均价4000元\㎡，最高价4500元\㎡　总建筑面积：21507.16㎡；汉阳商场即将扩建，占地约10亩，建筑面积约4.9万平方米，包括百货、写字楼、商业街、酒店，将成为汉阳地标性商业建筑。一层约1300㎡　车位约30；租金23元/㎡　物业管理3.8元/㎡（统一含水费）　层高4.5M　开盘时间2005－6－12　总户数240　公推25%　楼层状况1栋17F新区首席写字楼，主推户型40-80平方米全装修，75%出租率；空调自理? 结构钢混结构? 建成时间2001年　物业管理公司： 武汉汉商物业管理有限公司　开发商：武汉汉商集团　　长江广场位于古琴台　总建筑面积17.6亩　　均价3000元/㎡　结构外墙砖混　开发商：长江广场发展公司　租金20元/㎡　物业费2.5元/㎡　　一层10户大约850㎡　31层　出租率50% 地处汉阳古琴台龟山北麓月湖之畔车站正后，东临江汉一桥，北濒汉水之滨，南靠古琴台，西望月湖风景。交通便利，挟三镇之要冲占三江之秀丽，湖光山色、鱼舟晚唱，雄视武汉三镇。 有三部电梯\二层地下泊车　目前汉阳正提出“宜居汉阳’的口号，把房地产作为一个重点来发展，由于汉阳城区的湖泊水系比较丰富、环境好，很多年轻人选择到汉阳安家，这样就出现了工作在武昌、汉口，而生活在汉阳的一个群体。”汉阳写字楼基本情况介绍：写字楼名称?平均租价?档次?出租率汉元中心?23元/㎡?普通?75% 长江广场?20元/㎡?普通?50% 二、汉口写字楼分析1．经过分析目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：?集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、武广周边、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块(?(写字楼物业平均出售价格为6000/平方米，平均租金+物管费为20到80元/平方米/月，其中代表物业：国贸?? 均价＋租金+物管费 10000+55+20元 （如果物管费为23元，空调使用与商场同时间）???? 新世界 均价＋租金+物管费 8000+60+23元（空调使用与商场同时间，周六周日至18：00）世贸?? 均价＋租金+物管费 5000+40+18元武广?? 均价＋租金+物管费 4500+25+13元（空调使用是早上9点到下午6点）?(写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业?(写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％?买(写字楼的客户主要是国内知名企业，外企多以租为主?纯(写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，整个市场还是供大于求，如果政府能真正加大市场管理力度，禁止在住宅区办公，那么商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户?投资型(写字楼产品略显不足。金融一条街上多数写字楼只租不售，主要原因是这些楼盘属于银行自有物业，银行将它们作为一种固定资产而保留所有权。目前金融一条街上主要可售写字楼仅有新世界国贸大厦，招商银行大厦、瑞通广场已经结束了销售期。?租赁客户偏好性强。随着经济的发展，(武汉的城市地位日益提高。不少跨国大企业和外来财团纷至沓来。这些实力强劲的企业是刺激