物业管理前期介入与房地产开发的互动汇.ppt

三、物业管理前期介入的方式与内容 （2）竣工验收内容 通常竣工验收分为四次 隐蔽工程验收——被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程 分期验收——是指分期进行的工程项目或个别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收 三、物业管理前期介入的方式与内容 单项工程验收——是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。 全部工程验收——整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。 二、物业管理前期介入可行性研究 政府介入方式有两个方面： 1）制定颁布机关物业管理前期介入法律规章。 作为开发商往往急功近利或片面追求利润，不愿物管前期介入，政府颁布了法规，开发商就自然执行了。 2）通过行业协会的监督机构，进行监督，保证前期介入的进行。 三、物业管理前期介入的方式与内容 1. 物业管理前期介入时期 物业管理前期介入与房地产整个过程紧密相连，通常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个阶段 三、物业管理前期介入的方式与内容 1）立项阶段 协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。 2）规划设计、施工准备阶段 这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境，智能化等各项工作。 三、物业管理前期介入的方式与内容 3）施工建设阶段 这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。 4）竣工验收阶段 这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收，保证今后更好开展售后服务。 三、物业管理前期介入的方式与内容 物业管理前期介入的流程图如下： Y 与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究 签订合同正式进入前期介入 退出房地产开发 介入规划设计阶段 介入施工建设阶段 介入物业销售阶段 物业移交验收 结束前期介入进入正常物管 N 主体 完工 三、物业管理前期介入的方式与内容 2. 物业管理前期介入的方式及内容 物业管理前期介入和其方式与内容主要有以下三个部分： 1）早期（可行性研究规划设计阶段）充当顾问 （1）可行性研究 ①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。 ②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。 三、物业管理前期介入的方式与内容 （2）规划设计 根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容 三、物业管理前期介入的方式与内容 规划设计应满足人与居住环境的和谐 三、物业管理前期介入的方式与内容 ①各类配套设施的完善 对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。 配套设 施完善 对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。 三、物业管理前期介入的方式与内容 ②水电气等供应容量 要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断增加的需要，要充分留有余地，满足人们生活需求。（特别是电的容量要设计好） 三、物业管理前期介入的方式与内容 ③安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。 可视对讲单元防盗门 阳台上的红 外线探头 三、物业管理前期介入的方式与内容 ④垃圾处理方式 根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾中转站位置。 垃圾箱 垃圾压缩设备 三、物业管理前期介入的方式与内容 ⑤绿化布置 绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。 主干道：以种高大乔木落叶为主； 次干道：小区的路通常5~6m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。 主干道绿化 住宅群之间道路通常2~3m，以花木为主，种一些花卉，一些草坪，使人有舒适感。 住宅群间绿化 三、物业管理前期介入的方式与内容 ⑥消防设施 在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般考虑不周，自动喷 消防设施和消防演习 淋装置也不可能顾及到每个角落，物管公司应建议在这些地方配备灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火砂箱。 三、物业管理前期介入的方式与内容 ⑦一些其他特殊要求的