商业地产与变形金 刚方法技巧.pptxVIP

商业地产与变形金刚;写在前面的话;;主要内容摘要; 商业地产，通俗的说就是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产，可以称为“商铺”；“商”是商业经营活动，“铺”是实物存在的房地产，商铺就是用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 ;;1.3、商业地产五大形态;1.5、商业地产与住宅地产的不同之处;商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析。;商业地产推广更具针对性：商铺作为少数人的投资类别，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。 与住宅相比，商业地产还额外增加了“售后服务”的三个环节：开业、运营和管理。如果发展商抱着当“甩手掌柜”心理走下去，就是“苦海无边”的一条“死胡同”，必须要抓好运营、管理环节，这样才能减少纠纷，获取最大的利润。;利益关系区别——商业地产的利益参与者更为复杂 ;后续管理上的区别——商业地产必须做足经营功夫 ;主要内容摘要;社区商业： ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;招商继续进行： 经过对产品的缺陷反复研究发现: 假若做餐饮的话,排烟的问题如何解决？ 假若做商务酒店的话，上下水的问题怎么解决? 就算上下水的问题解决了，层高问题怎么解决呢？ 停车位问题怎么解决？ ;面对一些直观又很现实的问题，感觉招商工作又是一片黑暗。后来发现， 二、三层同为一个客户购买，问题得到如下解决： 1、商务宾馆的上下水问题解决。 由于受层高因素影响，若考虑三楼走上下水管的话，层高会受到影响。最后，考虑到二、三楼为一家投资客，代理商建议宾馆的上下水全部装到二楼顶上。因为二楼层高为４.５米，减少50cm对餐饮火锅无影响。 ;;;;;;;误区一：忽视商业定位和业态布局，主观意识太强　 开发商在开发过程中，缺乏对商业的了解和认识，总认为地段好什么问题都可以解决。认为商业的利润比住宅强，过于去追究利润的最大化，将社区底商做到了四层，在市场上社区底商一般控制在1-2层，最多3层，商业上4层在武汉很少见。　　在社区商业定位中，缺乏对产品的定位，更不用谈业态布局了，所以必然会导致商业的滞销．;;;;;主要内容摘要;1、商业招商对于商铺的经营范围可否划分经营区域和范围？ 答：业态规划是每个商业项目在开发之初就必须做的，设计时按照业态布局需求考虑，招商时也要严格遵循既定的规划招商。;2、公司目前的商业主要是社区商业和市中心项目商业配套这两种（也许我的形容不太标准），请问这两种商业在前期规划设计上有什么特殊要求？ 答：就公司目前做的项目来说，社区商业方面，我们的出发点是“解决问题”，保证社区商业成活的前提下服务社区居民，为社区居住环境加分。在规划设计上更多考虑居民需求，偏向于社区配套商业。 集中式商业（城市综合体）本质上也是社区商业，不过它的规模更大，业态更丰富，服务范围更广。我们在做商业规划的时候，出发点也更高一些，服务社区仅仅是一个方面，更多地考虑商业整体成活（各业态组合、繁荣共生），长远收益，社会效益，在经营风险与即时收益之间找到平衡点。;3、我们公司目前对商业始终采取的是直接销售的模式，不便于后期商业环境及商铺的管理（如花城商业油烟噪音扰民投诉），是否采取产权归公司所有，由商业部直接出租统一管理更好呢？ 答：销售的目的是获取现金流，保障滚动开发；持有的目的是控制业态，稳定经营； 所以从纯粹经营角度来看，全持有最佳；从纯粹即时回报和风险控制角度，全销售最佳。 对万科来说，这两种方式的极端做法都不可取。控制商铺销售比例保障商业成活，然后固定收取租或待其升值后逐步售完才是利益最大化的做法。;4、商业口径在售前和项目销售组沟通及培训流程？销售过程中规划发生调整与营销口径对接是否有流程控制。 答：销售口径应销售经理及项目专案在销售前主动向各部门了解、整理并统一对外说辞。在销售过程中发生变化，应由各相关部门发出知会，由销售经理更改销售口径。;5、幼儿园、小学引进是否能由商业统筹？ 答：非经营性的教育机构不属于招商范围。教育系统属于政府下属部门之一，获取教育资源也需要相应的政府关系。目前看来，显然项目发展部更适合此项工作。;6、针对出售物业，开发商和物业在运营方面可提供哪些帮助和支持？ 答：前期规划设计（提前考虑特殊业态需求）； 中期招商（引入主力商家，互补业态、人流共享，促进二次消费）； 后期经营推广与物业维保;7、商业装修管理应把握哪些原则？ 答： 首先、