2017城中村改造专题培训53p.pptVIP

城中村改造专题培训 投资管理中心 2010年9月 目 录 一、背景 2、盘活存量建设用地 （1）国家下达我省的年度用地计划指标主要保障重点项目建设用地，即保 障国家在我省区域内布局的重大项目、重大基础和公共设施项目、引领全省产 业升级和结构调整的重大项目、重要生态环保和节能减排项目、重大招商引资 项目及重点民生保障项目的用地需求。 （2）城镇存量建设用地挖潜保障一般项目用地需求。城镇存量建设用地盘活 的重点包括批而未供、供而未用、低效使用的建设用地，破产倒闭企业占地， 旧城区、城中村和棚户区改造后腾出的土地。 （3）充分挖掘农村存量建设用地的潜力。 ——开展“空心村”、砖瓦窑和工矿废弃地整治，为补充耕地和城乡建设用地创 造条件 。 ——城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。 一、背景 3、集团决策 在2010年8月23日集团总经理联席会议上，胡董指出旧城改造项目、中心县级城市旧 城改造项目、大规模城乡结合部项目和撤村并镇项目作为下一阶段土地储备的工作重点。 城中村改造作为旧城改造的重点之一。本次专题培训按照集团8.23会议精神，重点 讲解郑州市城中村改造的有关政策。 城中村改造的相关概念 城中村改造的相关概念 城中村改造的相关概念 郑州市城中村：城中村是指在本市建成区范围内使用集体土地,并以村民委员 会为组织形式的农民聚居村落。” 5、城市规划区 指编制城市总体规划所划定的地域范围。一般包括市区、郊区和城市发展需要控制的 地区。划定城市规划区的主要目的，在于从城市远景发展的需要出发，控制城市建设用地 的使用，以保证城市总体规划的逐步实现。 与招拍挂获地方式相比，城中村改造项目有如下优点： 1、项目区位优越、配套完善； 2、可成片开发，规模效应突出； 3、适合开发综合体物业，利于集团收入多元化； 4、客户群体多元化，去化速度快； 5、项目售价提升空间大； 6、土地获取壁垒高，排他性强。 与招拍挂项目相比，城中村改造项目具有如下缺点： 1、协调市、区、街道办、村四级政府和组织，难度大； 2、操作流程复杂，周期长； 3、换届等不确定性因素多，非常规费用多； 4、公共关系工作量大，费用支出、情感支出比较集中。 1、郑州模式 2、河南地市常用模式（濮阳为例） 3、广州模式 4、上市公司参与城中村改造的模式 城中村改造的主要模式 城中村改造的主要模式 2、河南地市模式（以濮阳为例） 原则：政府引导、市场运作、因地制宜、一村一案。 特征： （1）政府鼓励开发商参与城中村改造，但缺乏配套政策及细则，比如缺乏统一的拆迁补偿标准，仅履行审批职能和招拍挂程序的执行工作，政府参与度低，推进力度小。 （2）由村集体谈判或招标方式确定具体参与改造单位，具体的补偿、安置标准也由双方确定，拆迁工作由村集体与开发商协商进行，参与的风险大。 （3）政府对城中村改造意义的认识不足或政府相对保守，主动推进意愿低，项目推进慢。 城中村改造的主要模式 城中村改造的主要模式 城中村改造的主要模式 三种模式对比： 上市公司的操作模式 城中村改造模式小结 目录 优惠政策： 1、安置房建设除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收；各种行政服务性收费和非财政全供事业单位的服务性收费减半征收。 2、村（组）或房地产开发商按规划投资新建的非营利性公共事业用房，享受安置房的优惠政策。非营利性公共事业用房包括：公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 3、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策： （1）所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取土地出让金的5%作为廉租房建设基金，其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设； （2）建设安置房的规费减、免政策。 1、郑州市城中村改造主要审批流程—第一阶段 2、郑州市城中村改造主要审批流程—第二阶段 3、郑州市城中村改造主要审批流程—第三阶段 4、郑州市城中村改造主要审批流程—第四阶段 5、郑州市城中村改造主要审批流程—第四阶段 常见问题 措施和建议 3、针对确定了目标改造项目的城市公司，项目前期可配备3—6人的专职工作团队，公关人员可从规划、土地、房管及区政府等退休干部中选择，专业人员可配备1—2名工程人员。 4、集团应针对城中村改造项目，制定灵活机制，以应对非常规事件及费用的发生。建议适当提高城中村改造项目的业务招待费标准，城中村改造项目也可按计划上报村民关系维护费用。 5、在城中村改造