2018年济南房地产市场分析 2018-98页.pptx

天鸿地产·本部营销管理部/本部投资发展部 2012年11月;;济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较;济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较;济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较;济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较;济南市人口密度及省内对比;济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多，而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅需求有较强的上升空间 ;济南市人均居住建筑面积;;济南房地产行业企业关注度;1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活跃；济南排名第四，且平均每幅建筑面积处于前列，大宗拿地较多;济南住宅用地供销走势（2005-2012）;济南住宅用地成交均价2012年有明显回升，但未达到09年的历史高位；且2012年溢价率与2008年均约等于0，为历史最低;济南住宅用地市场分析;济南自2005年以来商品住宅销售面积一直递增，虽10、11年增速有所下降，但依旧保持较高水平 ;济南2011年商品住宅成交结构显示，刚需产品占据主导 ;济南2011年至今销供比（按销售面积/批准上市面积计算）总体为1.18，明显优于青岛、北京等城市，并于今年4月份开始持续走高，反应其市场供应量并未加剧库存压力;济南住宅销售均价一直保持较高增速，且2004与2010年增幅达到20％以上，但11年增幅下滑较多;济南商品住宅销售价格处于二线城市中等水平，今年平稳小幅上涨，但涨幅低于北京、上海、深圳等一线城市;济南住宅市场分析——可售（存量）套数;济南住宅市场分析——出清周期;济南出清周期目前低于青岛、武汉、天津，而高于北上广深等一线城市;济南住宅市场分析——住宅新开工面积;济南住宅市场预测;青岛住宅市场预测;北京住宅市场预测;济南住宅市场总结;济南住宅市场总结;济南住宅市场总结;;济南房地产市场较为健康，在最严厉的政策调控的近两年内，整体量价走势虽振荡起伏，但价格的起伏度相较其它省会城市较小，敏感度低较高。政策后的2012年，在面临去化库存的压下，2季度市场整体采用“以价换量”的策略，收效明显且整体量价走势趋于小幅振荡的企稳???势。;单位：套 单位：元/平方米;济南商品住宅市场分析;绿地滨河国际城 占地面积：291.42公顷 建筑面积:700万平方米 开发商：绿地集团;绿地滨河国际城;绿地滨河国际城;绿地国际花都; 项目自2011年1月开正式开盘销售，截止到2012年9月份已经去化约37万㎡，累计成交 均价为5977元/平方米，2012年1-9月成交均价仅为5702元/平方米。 在售住宅产品地块于2010年取得，规划建面约89.6万平方米，楼板价为1320元/平方米 同期取得商业地块，共计规划建面约17.2万平方米，楼板价为1140元/平方米。 2012年5月与9月，再次购买了后期住宅与商业土块，住宅规划建面约43.3万平方米，楼 板价为1265元/平方米，商业规划建面约37.6万平米，楼板价为862.5元/平方米。;中海国际社区;中海国际社区— 普通住宅; 别墅产品自2011年新政后，整体市场相对低迷，截止到2012年9月30日，别墅产品累计 销售116套，销售面积5.26平方米，成交均价为13984元/平方米。 自2011年起，未有大型商业入市，成交均为零散的商业，截止到2012年9月30日，商业 产品累计销售32套，销售面积2732平方米成交均价为21381元/平方米。;鲁能领秀城;鲁能领秀城— 普通住宅;;东部区域刚需竞品销售情况对比表; 2012年在宏观政策的调控仍将持续的大背景下，开发商采取‘以价换量’ 措施，济南商品住宅市场出现供求两热，但价格敏感度较高，在库存量较 大的情况下价格提升幅度相对有限。 在限购政策不变的条件下，未来市场将仍以刚需产品快销类产品主流，高 端住宅产品市场将持续低迷。 随着众多外地开发企业的进驻，特别是行业前20强企业带头进行大规模的 项目开发，济南商品住宅市场开始进入大盘时代。;2012年济南住宅用地成交情况统计;截止到2012年9月底，历下区土地成交量依然居首，热点区域主要集中在旅游路、奥体板块；除槐荫区外，城郊区经济及产业发展驱动力较弱，土地成交量低，其中历城区全年仅成交2宗地块住宅地块。;2012年济南各城区住宅用地市场分析;济南商品住宅市场分析——住宅市场预测;排名;万象新天的去化预测; 近几年房地产调控政策的不断加剧，行业进入震荡调整周期，在面对开发成本日趋高涨的同时，如何在低价竞争的格局下提升盈利空间，是我们面临的一个面