2017黑龙江尚志市项目前期策划案93p.pptVIP

内部资料 敬请保密 第一部分 项目思维 一、项目开发背景 1、项目为尚志市政府棚改性质工程； 2、由于先期项目区域已有问题，项目启动时间要求较紧； 3、项目作为尚志市老城区棚改示范工程，社会关注度较高； 4、尚志市的新型区域成熟项目工程，对公众、对开发企业都是新挑战。 二、项目客户考量 客观的回迁住户，将决定最初的项目关注群体和体会群体，项目的最初口碑也将由此群体确定及传播。 项目的利润方向在最初营销阶段将不易得到最初受众的认可和追捧。 综上所述，项目的客户将根据项目开发进度和营销战略，进行阶段性变化。 三、项目案名建议 命名思路 第一，根据建筑特色，巧妙的沿用或诠释建筑类型，这是目前最常见的一种命名方式。 第二，根据环境来命名，不评建筑只言山水的命名方式。 第三，从消费者的心理切入，即从消费者消费动机出发，满足消费者心理。 第四，是 “舶来品”，即房地产引入概念或形象的命名方式。 案名剖析 1、城市成熟区域的宜居型、主题式的现代社区； 2、全新的、高档次、可区别层次的居住佳盘； 3、应具备有一定的唯一性，便于市场识别。 案名建议 恒信华宅 恒信尚居 恒信晟景 恒信—弗莱城堡 恒信—西城丽景 恒信—西尚都 恒信—金茂城邦 四、项目核心问题 1、核心一：符合政府意愿完成项目； 2、核心二：锻炼开发企业建立形象； 3、核心三：获得预期收益回笼资金。 各个核心为递进必要因素，针对各核心的关注和操作，将导致和影响项目的建设发展及最终结果。 第二部分 市场环境研究 一、宏观经济研究 （一） 尚志市整体经济社会运行情况 “突出一心、打造两带、培育两大市场、建设六大基地” 全市地区生产总值实现163亿元，同比增长14%，比“十五”期末增长87.9%。 第一产业增加值实现30.55亿元，第二产增加值实现65.67亿元，第三产业增加值实现66.81亿元，同比分别增长7.8%、27.2%和5.7% 。 坚持“一河居中，两岸繁荣”，完成新一轮城市总体规划修编，制定了“以山为景、以水为脉、双心四翼、四区一体”的主城区发展规划，中等城市框架初步搭成。 实施了“向西延伸”、“向南拓展”、“向东跃进”三大战略 。 （二） 尚志市经济社会发展分析 2011年全市经济发展的主要预期指标为：地区生产总值增长14%以上；财政收入增长15%以上；固定资产投资总额增长20%以上；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入均增长10%以上。 由于经济的快速发展，房地产行业将步入快车道，但由于拆迁、改造、扩展等等因素的共同制约，短时间内市场处于价格迅速上涨，总量不断扩大，而利润发展有限的畸形状态。 二、房地产市场研究 （一） 尚志市房地产市场整体特征分析 城市建设改造逐步加快，新区与老城改造同步，新项目高起点、高标准、高品位，大手笔，城市人居环境改善、品位提高。 棚户区改造工程以区块改建为主，多为精品楼盘构建的现代化小区，城市环境优化、承载功能增强。 外地市开发企业大量进入，本地开发企业快速发展，营销手段及方式逐步新颖化。 （二） 尚志市城区发展特征分析 政府的城市经营管理逐步多样化、强制化。土地利用充分发挥市场作用，以地筹资、以地融资、以地兴城等形式逐步增多。 项目建设管理逐步实现从动态式管理向制度化管理、经验型管理向法制化管理、单一型管理向综合型管理转变。 交通秩序进一步整顿规范，公共设施和基础设施加强管护。 根据城市发展形势来说，是阿城市发展的翻版缩影，主方向及大变化将与其十分雷同。 （三） 尚志市部分改造项目 三、竞品项目研究 （一） 竞品项目共态 尚志市的房地产市场发展起步较晚，同时由于现代信息社会的影响，本地楼盘的共态是居民居住研究不深，营销导向大都抄袭或沿用大城市的经验。 作为尚志市市民的地域性格、特点需求、群体理念都没有得到充分体现，是现在所有楼盘的疏忽和失误。 （二） 竞品项目卖点分析 尚志市现有楼盘的卖点大都是生态、交通、都市社区、上层生活等等。 对于这种沿用或抄袭大都市项目卖点的营销方式来说，都没有触及到本地居民的心里敏感点。 对于“小”项目的弱分析，将会导致本地大都项目的营销错位和进度失衡。 （三） 竞品案例 龙潭名城：依河而建位置上佳，主干道通联，四个月销售期、100平米左右主力户型还有15层极佳位置，销售比例40%左右，价格2200元左右。 结论，位置、风景、交通、城市发展前景等等，都未能产生决定的价格提升。在相对狭小的尚志市，户型、开发实力、物管、200米生活圈等才是客户的关注点。 （四） 竞品营销调查情况 对于本地项目的营销，各项目大都是采用简单的平面宣传、户外推广、影视营销等。 营销手段相对较为单一，营销综合体系建设不完善，没有综合营销、效果叠加等进一步