房地产开发第4章房地产开发项目策划.ppt

第4章 房地产开发项目策划 古人曰：“凡事豫则立，不豫则废。” 豫”同“预”，就是事前的策划。 运筹帷幄,才能胜卷在握 房地产投资项目也如此，只有经过策划之后，对投资项目胜券在握，才能实施投资。 第1节 房地产项目策划概述 一、策划的含义 1.策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。 2.策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做。 3.策划是根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势,围绕某一活动的特定目标,全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。 二、房地产项目策划的含义 （狭义理解）房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。 （广义理解）即业界人士所说的房地产项目全程策划,包括房地产概念设计(主题策划)、房地产前期策划和房地产营销策划。 房地产项目策划是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场分析为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段（如投资策划、产品策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其他手段，如体育、旅游、教育、IT等），按一定的程序和方法，对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。 三、 房地产为什么需要策划？ 1、 房地产不仅仅是买地盖楼卖钱； 2、 房地产不是靠拍脑袋就可以做好； 3、 房地产是高投资、高风险、高收益的行业； 4、 房地产需要面对宏观调控的政策风险和市场危机。 四、房地产策划干什么？ 市场研究：审时度势，知己知彼，包括市场环境分析，市场需求分析，竞争对手分析； 投资策划：不同的地，哪一块更有潜质，哪一块更有价值； 产品策略：同一块地，做什么更好； 市场策略：同一个楼盘，怎么卖更好； 五、房地产策划的本质 务实与创新：把项目做出与他人不同的特色就是赢家，市场呼唤务实精神与创新精神和谐统一的策划服务。 立足现实,面向未来 第2节 房地产市场分析 房地产市场分析是理性的开发商在投资决策阶段所做的必不可少的一项工作。对房地产开发项目的投资决策必须建立在对房地产市场进行准确把握的基础之上。 同时，房地产市场分析也是房地产项目策划的基础。 一、房地产市场分析的含义 房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。 二、房地产市场分析的目的 了解影响房地产市场的宏观社会经济政策因素，进而把握投资机会与方向。 了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价等）。 了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。 (保证开发商在适当的地段以适当的价格提供给目标客户合适的产品，确保开发目标的实现。) 三、房地产市场分析中的信息类型 主要包括三大类别的信息： 1、与整个房地产市场相关的宏观经济、政策法律、人文信息等。 对投资者选择投资方向、确定投资的宏观区位有重大影响。 2、房地产市场供求状况信息，包括房地产需求方面的信息、供应方面的信息、房地产市场交易方面的信息等。 对确定投资类型、选择具体区位和进入市场的时机起重要作用。 3、与投资项目直接相关的信息，包括开发地段的自然条件、交通通达程度、基础设施与公共设施、规划控制条件、邻里影响、开发项目周围地区同类物业的供求状况、价格水平等。 影响投资者的具体投资决策。 四、房地产市场分析的基本方法 1、数据资料的收集 收集数据资料是房地产市场分析的基础。市场分析中经常涉及的原始数据资料包括企业内部和外部两个来源。 企业内部数据资料指企业从事房地产经营过程中所产生的信息。主要包括：会计报表与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等方面所记载的数据。 外部数据资料主要包括通过市场调查所获得的原始信息（第一手资料）和加工信息（第二手资料） 。 2、对原始数据资料的加工分析 列表分析 运用数理统计方法进行分析 利用图形进行分析 五、房地产市场预测 指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查分析所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一定时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 1、定性预测 主要依靠人的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对事物未来的状态作出分析和判断。 2、定量预测 根据过去和现在的有关历史数据，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，用以定量预测对象未来的状态或发展趋势。 如时间序列分析法、回归分析法 第3节 房地产开发场地的选择 一、位置的重要性