圣卡洛铂庭营销执行报告.pptVIP

第二期：楼号：（2#,5#,6#） 1.房型分布： 252套 14套 238套 二期合计 三房二厅二卫 二房二厅一卫 2、面积分布： 252套 14套 238套 合计 120-140m2 100-110m2 第三期：楼号；（3#,4#,9#） 1、房型分布： 227套 4套 48套 147套 28套 三期合计 复式 三房二厅二卫 二房二厅一卫 一房一厅 2、面积分布： 227套 4套 48套 147套 28套 合计 140-200m2 130-140m2 90-100m2 70m2 二、价格策略 1、价格总体战略思想 根据本案自身地块的特殊性和产品的突出风格、以及区域竞争项目的价格状况，按照双方的确认底价进行本案的底价表编制。根据价格系数表以及面积加权表，从而拟订了本案的基本价格策略。 采用全面定价与片面定价相结合的方法，整体价格曲线呈现出低开高走的态势，并明确了去化重点和利润增长点，在确保房源去化和资金回笼的同时，追求利润的最大化原则，随着销售推案分期进行，价格低开高走，随着成交体量的逐步上攻，销售曲线呈现逐步上扬的态势。 2、具体执行方式：两个原则： 战略性原则 以主体封顶、建筑外装修完成、建筑竣工验收三个阶段为主要调价平台，上调比例在3~5%之间。 战术性原则 在战略性原则的指导下，针对本案不可控因素，在实际操中，根据销售量的进度、 客户的购买状况、竞争对手状况等予以灵活应对和调整。 3、 单体差价的要素指标与系数体系 A.平面系数 B.立面系数 C.面积系数 D.微调系数 4、付款方式建议与优惠政策 【付款建议】： 贷款客户：首付20%-30%（视银行而定），首付款在签约一周内付清，贷款资料一并收齐。贷款放贷过程在15天之内完成；预计此类客户约占80%左右。 一次性付款客户：首付30%，在签约一周内付清余款70%，资料一并收齐。预计此类客户约占10%左右。 分期付期客户：首付30%以上，在签约一周内付清，资料一并收齐。其余款项45天内付清，预计此类客户约占10%左右。由于量比较少，不做考虑，归入贷款一类。 【优惠政策】： 优惠政策建议根据企划阶段方案以及销售形势做相应调整； 蓄势期 执行时间：2007年1月至2007年2月中旬 价格策略：为保证本项目的财务目标，实现利润最大化，项目认购期内主要针对周边区域客户，入市价格不宜过高，调幅度为基准均价的2~3%。认购前期对部分位置较好的产品进行销售控制，保证项目的财务目标顺利实现。 优惠政策：一次性付款95折、银行按揭96折 开盘期 执行时间：2007年3月底至07年6月 价格策略：公开期的执行价格为基准均价下调1~2%，刺激目标客户的购买热情，汇集人气，达到一炮打响的目的。 优惠政策：一次性付款96折、银行按揭和分期付款97折。其他优惠优惠政策参照开盘期优惠政策及促销政策执行。 强销期 执行时间：2007年7月至2007年10月 价格策略：配合项目的工程形象进度、总体上不同阶段的调价平台，价格逐月上调2~3%。对前期保留的单位产品进行公开，实现项目的目标利润。 优惠政策：一次性付款97折、银行按揭和分期付款98折。 其他优惠政策参照各阶段促销优惠政策执行。 5月份 建筑风格与时装风尚大典 --------后顾村时代建筑表情秀 要义阐释： 建筑的风格即是城市的表情，时尚的外表丰富、活跃着城市的风貌，犹如人的衣服点缀美丽着人生一样，因此建筑风格与时装风尚在内涵上具有相通之处，此次活动将在现场搭建T型台，通过模型穿着印有楼盘实景图的衣裳进行台步秀，演绎“人房合一、房如其人”的和谐境界。 7月份 与您共享：居住在村里，生活在城里 ---------VIP贵宾客户答谢酒会 要义阐释： 现房即将入住、老客户带动新客户，促进余房的销售。 四、几处示范性的形象工程示意 1、售楼处门口围墙和大广场的形象导入示意 2、看房通道的形象导入示意 3、售楼处内部的局部改观 4、样板房的修正：家具按现代风格和古典风格（对门套）补齐。 售楼处广场改造方案一 售楼处广场改造方案二 现场大看板 围墙大看板 共和新路户外广告 现场精神堡垒 围墙广告之一 围墙广告之一 围墙广告之一 围墙广告之一 围墙广告之一 五、几个创意性的阶段媒体通道聚合 （1）、目标客户的设定： 宝山、闸北、普陀、杨浦等区域的改善一族（中低收入家庭