物业装饰装修管理培训.ppt.pptVIP

物业装饰装修管理 ——常见问题及解决办法 装饰装修管理中常见问题 装修时段是物业管理难度比较大的阶段，通常遇到下列问题： 1、装修噪声对已入住住户造成影响； 2、装修工人的管理，如装修工人进出小区的管理、随地大小便的管理、安全管理等； 3、装修工人与业主发生纠纷； 4、业主不服从管理处的管理，违章装修； 5、因装修改动水电、打墙、防水引致后期矛盾和房屋保修维修纠纷。 一、注重“装修管理规定”的前期宣传。 在入伙时，设立装修咨询台，指定专人负责装修讲解，将装修管理规定和装修办理流程图公布在客服中心门口，在业主办理装修时物业管理人员作详细讲解，在宣传栏或是大堂张贴装修管理规定和空调位置立面图等。 二、做好卫生间防漏预防处理 1、卫生间防水防漏属于隐蔽工程，管理处可事先张贴提示，卫生间地面防水包括铺垫陶粒、做好防水涂料、卫生间墙面防水涂料尽量做高（不少于1.5M），厨房墙面不少30㎝。 2、如果改动厨房和卫生间水电管道，一定要在改动前和后进行打压测试，不仅仅采用正常的自来水供水压力测试，而是要求测试压力达到正常压力的2-3倍（一般打压8公斤），并做24小时闭水试验。 3、在平面铺设管道时，给水管应该设置在排水管上面，而防水层应做在所有管道的最底部。 4、上述程序没做到位，很容易引起因漏水问题，业主指责房屋质量，但施工队却指责业主装修引起，造成维修责任不明的矛盾纠纷，而矛盾最终转化到管理处，业主投诉管理处处理不力。 三、确认好空调安装位置 1、物业管理人员应在入住前就确认每户每个空调的安装位置。并把安装位置的大小及时告知业主，以免业主买的空调室外机太大，无法安装。 2、业主安装空调时，管理处人员最好到现场确认，并考虑空调冷凝水排放方式，不要影响楼下业主的利（空调噪声和滴水）。 四、把好电气工程关 1、要求业主装修所有电线要用套管； 2、空调专线截面要大于或等于2.5㎜。 3、对动火、大功率用电要要求施工人员开具“动火作业证”和动电申请表，签订“防火责任书”，作业时专人看管现场，以防事故发生。 五、防盗网安装 许多业主出于安全防盗和小孩坠落考虑，会强烈要求安装防盗网，而从社区建筑统一美观和后期创优达标来讲，管理处一般不允许封闭阳台，方法是采取隐形防盗网、红外线对射报警，或确定防盗网统一样式（仅安装于窗内）。对安装雨篷的业主，可根据实际情况，规定规格尺寸、颜色、安装高度等。 六、加强装修工人的管理 由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。 凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。 七、控制装修噪声 (1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为： 作业时间：8：00～12：00 14：00～18：00 拆打时间：8：30～11：30 14：30～17：30 (2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修．应视具体情况相应缩短装修时间。 (3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。 八、公示装修费用 装修费用要事先告知业主，装修押金、装修垃圾清运费、装修证件办理费等在入伙或业主办理装修前公布。 1、管理服务费 管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。 2、垃圾清运费 垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。 装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此