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* * * 华坤道威整合营销机构 2011-2-14 2011新政解读 * 目录 序言 新政解读 ——新“国八条” ——加息 ——房产税 市场现状 市场走势展望 两大调控政策两天内相继出台；春节假期突然加息 2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，俗称新“国八条”； 2011年1月27日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》公布； 2011年2月6日央行突然宣布加息，这是我国本轮重启加息后的第三波出手。 调控政策密集出台，2011年楼市何去何从？？？ 序言 新政解读 政策叠加与组合发挥作用 限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房） 二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 上海重庆开征房产税 央行第三轮加息 楼市 保障房 政府监管 土地政策 财税政策 信贷金融 房贷：二套最低首付6成 土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明 加息 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市拥有2套后不能再购房 严格实行地方政府问责制 加快建立个人住房信息系统 多种方式增加保障房供应 广州2011年计划供应10万套 上海重庆开征房产税 不足5年全额征收营业税 加强土地增值税征管的监督 增加土地供应 大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置 2011年1月26日国务院紧急出台新一轮房地产调控，包括 8项措施（从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面），延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是截止目前最严厉的政策组合。 “国八条”出台，彰显了政府调控房地产的决心，有利于缓解房价上涨的预期，2011年也注定是房地产调控年。 新政解读——新“国八条” * 摘 要： （一）各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标 （二）逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应 （三）个人购房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税 （四）购买第二套住房首付款比例不低于60% （五）今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量 （六）主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 （八）引导居民从国情出发理性消费 新政解读——新“国八条” 政策原文：(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 解读：首次要求地方政府制定房价调控目标，针对执行层面进行量化，并以此作为标准来衡量地方政府在房地产调控的实际效果，一改以往只出政策但没有相应的评测机制的作风，首次将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。 价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。 地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期；若指标定得较低，地方政府调控压力增加，对市场的行政干预或会加大，如限制高端住宅的签约等。 * 新政解读——新“国八条” 政策原文：(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 解读：首次提出了针对保障性住房要“公开、公平、公正”的要求，说明针对现有市场中保障性住房所产生的社会不良影响，中央政府对于地方政府在保障性住房管理等机制方面的要求也将更为严格。但是如何真正有效的监督政府做到公开、公平、公正是个很大的问题。 首次在国务院层面上谈公共租赁住房。公租房最能够直接解决低收入人群的居住问题，但公租房资金无法循环，且政策对供应的增加并无明确量化，恐难增较多供应。 * 新政解读——新“国八条” 政策原文：(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 解