2011年塞维利亚上半年营销总纲完整稿（申精）.pptVIP

塞维利亚上半年工作铺排建议 主题说明： A、新原墅（元素），意指由车位升级、公园氧吧（园林绿化）系统共同构建的“原墅越级生活计划”。 B、新原墅（元素）,氧（养）生活，则是西班牙风情原墅庄园生活的升级延续，领先的人居优势和塞维利亚人性化升级管理赋予塞维利亚生活的更多文化内涵，提升居住品质。 阶段广告主题：--- “西班牙风情原墅庄园”升级 新原墅,氧生活！ 塞维利亚阶段推广主题建议 第三重：国际化设计，优越准则 新颖别致的外立面、人性化退台设计、依坡起势、高潜力高尚人居板块，带给业主超高的归属感和荣誉感。 第二重新元素：样板示范单位开放 2011年，样板示范区正式加入营销题材，以公园情趣为主题的示范景观与品味浪漫的示范样板间有效的视听支撑，营造养人、养生、健康、品味的生活氛围。 第一重新元素：车位升级 由原来的500多个车位升级到800多个的双层车位，是2011年塞维利亚项目品质提升的重要标志之一，使整个品牌更加人性化，生活更加舒居化。 原墅越级生活计划解构： 以品位为先导 住宅人居集成为基础 塞维利亚推广主题支撑 2011上半年塞维利亚营销总纲 2011年营销铺排建议 塞维利亚营销铺排思路 区域焦点被转移 2011年下半年开始，市场可能集中放量 嘉陵区域将形成新热点 区域市场被大量分流 塞维利亚周边将出现品牌开发商的新楼盘，产品同质化。 佳兆业项目、恒大项目、保利项目 形象认知不足 塞维利亚自身电梯形象不够 没有客户积累 电梯产品必须赶在上半年快速出货 精准推售与价格策略 必须爆破项目的电梯品质品位形象 重新定位项目出街形象 必须进行强势电梯推广蓄水 营销轰炸 区域市场被大量分流 塞维利亚周边性价、同质化竞争 南充公馆、常春藤、玫瑰园、映像森林 政策风险 2011年贷款利息、限购令政策逐步限制购房消费的政府行为 塞维利亚上半年营销事件铺排建议 3月 4月 5月 6月 2月 3.5开始样板示范区活动及开放 2.21开始新的老带新活动 3.19三期1批次订房定价（650套） 尽量规避销售淡季带来的影响 利用1个月时间蓄水在用1个月时间消化1批次房源 4.23三期2批次订房定价（330套） 方案一 推售策略 优势：最小程度的规避了淡季影响。 劣势：由于项目前期没有客户积累，靠一个月左右的强势蓄水可能也无法到达开盘轰动的效果，需要靠后期消化。 2.19幸福健康置业蓄客计划 2.26开始周末塞维利亚公园·阳光下午茶品鉴活动 塞维利亚上半年营销事件铺排建议 3月 4月 5月 6月 2月 3.5开始样板示范区活动及开放 2.21开始新的老带新活动 2.26开始周末塞维利亚公园·阳光下午茶品鉴活动 3.19三期1批次订房定价 4.16三期3批次订房定价 方案二 推售策略 3.26三期2批次订房定价 4.30三期4批次订房定价 优势：灵活的开盘模式能有效促进项目热度和去化率。 劣势：淡季影响、频繁订房定价的政策风险。 2.19幸福健康置业蓄客计划 塞维利亚上半年营销事件价格策略建议 2011年南充房产市场存在较高风险高，在结合市场与本体研究，我们构筑出的价格策略与盈利思路为： 项目电梯项目进行平开平走，快速走量，争取在2011年完成出货，规避项目潜在的现金流风险，并且进一步奠定项目及公司品牌口碑，完成后，迅速大幅拉升项目2期2批次价值，并进一步拓展公司品牌口碑，为公司《未来国际》项目的产品价值进行塑造。 二期一批次在剩余5-10套左右时进行大幅价格拉升，为电梯项目建立价差标杆。 电梯定价跟随周边销售情况较好的楼盘进行比对成价（最终价） 批次之间小额提升，在总剩余5%左右，再次进行价格大幅拉提升。 二期二批次高开高走，从产品转移到公司形象。 塞维利亚上半年营销形象策略建议 新产品、新起点、新元素 * 2年风雨，历历在目，塞维利亚经历了成功、接受过失败、拥有过喜悦、感受过失落…… 2年共进，从彷徨到自豪，从无到有，从小到大，从少到多……让我们在成功与失败中不断总结与成长…… 塞维利亚·蝶变的完美实施 “蛹动”-“破茧”-“蝶变”— 塞维利亚，不断制造价值奇迹,从蛹动到蝶变，已经真正走进南充市民心中，项目在新区的越来越具备产品优势；塞维利亚·蝶变完美落幕，新的篇章即将绚烂登场，2011年，塞维利亚营销全员将围绕“塞维利亚品牌提升”的发展目标，继续创造塞维利亚专属价值奇迹！ 2009年7月，塞维利亚项目营销总纲出世，项目定位：“西班牙风情原属庄园”！ 2009年8月，塞维利亚销售部正式成立，第一支塞维利亚的销售队伍诞生。 2009年11月，塞维利亚一期开盘，成功塑造西班牙风情原墅庄园概念雏形！ 2010年11月，塞维利亚二期开盘，25%的单价增长率挡不住趋之若鹜的“粉丝团”…… 2011年3月初“蝶变”，塞