2017年05月上海威达控股莘庄工业区工55号地块市场定位.doc

2010年05月上海威达控股莘庄工业区工55号地块市场定位 威达控股 莘庄工业区工-55号地块市场定位报告 在产业地产领域，我们共同期待 》 》 》 一、开发目标界定 二、工作过程及思路 1.项目市场定位方向论证 1.1 产业地产开发的产品类型有哪些？ 1.2 本案于各类产业地产产品的适应性如何？ 1.3 本案在所选择市场方向中竞争能力如何？ 2.项目产业主题定位 2.1 区域的主导产业是什么？ 2.2 依托区域主导产业，项目最适合的产业主题是什么？ 2.3 项目产业链动力模式下的开发模型如何规划？ 3.项目产品规划建议 3.1 主题产业企业和相关企业的需求特征如何？ 3.2 结合主题企业客户需求，如何合理完成项目整体规划？ 3.3 项目建筑产品应具备哪些特征以适应客户需求？ 4. 运营增值方向建议 目 录 ｜ CONTENTS 一、开发目标界定 * 产业地产开发是系统工程，成功的界定标准有很多，多数开发商只关注“物业载体”的定位 开发目标/项目立意—成功的产业地产 * 开发目标/目标选择—第一次设问 面对威达控股，我们针对本项目展开第一次设问…… 对于本项目， 我们更期待在3年内获得12~15亿元销售收入； 还是 获得一个能够实现年均技工贸收入超过30亿元， 3年后价值超过20亿元的优质资产？ * 开发目标/项目形象—作品化的产品 客户、政府、企业眼中分别的经典作品 客户眼中的作品 政府眼中的作品 企业眼中的作品 能够充分展现自身形象和实力的个性化、生态化的郊区化办公产品 能够承载区域产业升级和形象提升的示范性产业园区 能够实现企业短期收益和长期收益最大化的优质资产 * 开发目标/项目价值—利润最大化和社会效益最大化 只有能实现社会效益最大化的产业地产项目，才能实现企业利润最大化 税收创造 就业创造 产业乘数 产业 客户导入 区域价值提升 租—更高的价格 更快的速度 卖—更高的价格 强势的品牌 * 开发目标/开发目标的实现策略 “借势—跳出—超越”三部曲 * 开发目标/开发目标的实现策略/借势的方向 借势—本案作为中等规模的产业地产项目借势的可能方向 地块位置： 莘庄工业区 联农路以北、华宁路以东 地块面积： 91802平方米 地块用途： 工业用地 地块年限： 50年 地块规划限制条件： 容积率≤1.5 建筑密度≤40% 绿化率≥25% 借势 借市场之势 借政府之势 借环境之势 “中等规模” 主导产业规划 区域开发规划 市场价值势差 大环境改善 小环境提升 * 开发目标/开发目标的实现策略/跳出的方法 跳出—放眼更大的市场 借助虹桥综合枢纽 承接上海产业转移 挖掘各方现有资源 * 开发目标/开发目标的实现策略/超越的内容 超越—全面提升项目价值 超越工业用地 超越研发概念 超越政府期望 充分挖掘本案所在的区域价值，通过产业链重构，完善项目功能组成，超越工业用地的使用性质使土地价值最大化 全面丰富和超越研发的概念，借助政府产业政策导向和产业转移趋势，以丰富内涵提升项目价值 既能满足政府期望（投资密度gt;360万/亩），又能超越政府期望（带来区域土地价值价值提升、税收创造、就业创造），同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，让项目成为政府推广新型现代产业园的样板和示范 * 二、工作过程及思路 * 1.项目市场定位方向论证 定位结论1： 将本项目打造成具备明确产业主题的郊区生态办公产品 * 项目市场定位方向论证/产业地产的开发物业类型 产业地产的界定和特征 产业地产是近年房地产市场上的开发热点。关于产业地产的概念定义，市场上并无定论。在本报告中，我司主要采用以下的定义界定项目是否属于产业地产： 项目位于工业园区/产业园区或依靠产业基地开发的新区； 项目基地属于工业用地性质（部分为工业用地变性为商服用地）； 项目招商过程中带有明显产业倾向； 项目所提供的软硬件设施具有明显的产业特征； 项目或所属园区可以为入住客户提供一系列的优惠政策和配套服务。 附件：上海部分知名产业地产项目汇总 * 项目名称 功能定位 总建规模 占地面积(万㎡) 建筑面积(万㎡) 物业组合 大业领地 集展示、贸易、研发于一体的大型总部基地 120.06 60 500余幢独栋总部楼宇 财富兴园 首家面对海内外中小型成长性企业的企业园 18.7 28 独栋商务楼+高层酒店+物流仓库+高层公寓 中邦MOHO商务园 集商务、科研、生产于一体的商务别墅区 12.07 7.2 28幢独栋商务别墅+2幢商务会所+办公楼 科技领袖之都 集合研发、办公于一体的低密度商务花园 51.06 21 80套独栋SOHO商务楼 GBP总部基地 集生产、科研、办公于一体的总部基地 33.35 27 42栋独栋办公