施工及房地产开发企业稽查实务.doc

施工及房地产开发企业稽查实务 当前，经济发展形势迅猛，人民群众的生活居住条件得到了进一步改善，各类房地产开发企业如雨后春笋般发展起来，同时，建筑安装业也以此为契机迅速壮大,由于建筑业及房地产业不断向市场化、多元化发展、经营方式更加灵活，从而使建安及房地产开发企业的税收征收管理面临着许多新的问题。如何做好施工及房地产开发企业的税收稽查工作，也是摆在所有稽查人员面前的现实问题。结合本人多年从事建筑工程的经验就如何对施工及房地产开发企业进行税务稽查，谈一点认识。 一、 施工及房地产开发企业生产经营的特点 施工及房地产开发企业生产经营主要特点是什么呢？它们在生产经营环节上是基本一致的，作用对象都是不动产。房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装是它们的主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单一性（单件性）和长期性（周期长）。 随着经济体制的深化改革，许多施工企业经有关部门批准，扩大了经营范围，增加了具有房地产开发经营权, 一些房地产开发企业，不但具备了自行开发产品的能力，同时也具备了从事房地产开发以外的施工生产能力，这两种企业的共性越来越多，相互联系更加紧密。但他们在经营管理和服务等方面存在着一定的差别，施工企业所从事的是建筑产品的建筑安装生产活动，房地产开发企业所从事的是征地拆迁，组织规化设计，组织施工，竣工验收，产品销售等生产经营全过程。 由于施工及房地产开发企业生产活动中的的上述特点，决定了施工及房地产开发企业在资金筹集，产品价格的形成，工程价款的结算方式，成本的核算及考核以及生产经营方式等方面有着不同的其他行业企业的特点，这就决定了在稽查时要采取相应的手段和方法。 二、 施工及房地产开发企业营业收入的核算及有关规定 施工及房地产开发企业营业收入的核算及对一些存货有下列一些特殊规定： （一） 施工企业营业收入的组成 营业收入是指企业在生产经营活动中，由于工程施工提供劳务、作业、房地产开发以及销售产品等所取得的收入。施工企业营业收入包括工程价款收入（含工程索赔收入，向发包方收取的临时设施费，劳动保险基金，施工机械调迁费，冬雨季施工费，夜间施工增加费等）劳务、作业收入，产品销售收入，设备租赁收入，材料销售收入，多种经营收入以及其他作业收入。 （二） 房地产开发企业营业收入的组成 房地产开发企业的营业收入是指企业对外销售开发产品，材料，提供劳务，代建房屋及代建工程，出租开发产品以及其他多种经营活动所取得的销售结算收入。具体可分为三个部分：1、开发产品的销售及结算收入。根据房地产开发企业开发产品种类的不同，这部分收入包括：建设场地销售收入，商品房销售收入，配套设施销售收入，代建房代建工程结算收入。2、房屋出租及多种经营业务收入。这部分收入包括：出租房租金收入，工业收入，饮食收入，商品房售后服务收入。3、其他销售收入。这部分收入包括：材料物资销售收入以及处理积压物资取得的收入。 （三） 施工企业工程价款结算收入的确认 1．建筑产品不仅具有一般商品的特点，而且有其特殊性。工程价款结算实际上是施工企业与建筑单位之间的商品货币结算。但是由于建筑产品不同于一般商品，固此工程价款结算也必须有不同于一般商品销售的特点。主要体现在以下两个方面：1、建筑产品具有单件性的特点。这一特点决定了无论什么类型的工程都应根据设计文件和施工图纸所确定的地质、水文等情况和工程量编制施工图预算，计算确定工程预算价格，作为工程的计价依据。 2、建筑产品具有固定周期长的特点。 建筑工程的建设周期有的几个月有的几年有的甚至十几年，施工企业在施工程中要投入大量的资金，投入的资金如果等到工程全部完工再向建设单位办理结算收取工程款，势必造成施工企业的资金不能周转，影响施工，同时也不利于施工企业加强经济核算。因此施工周期长的特点就决定了不同的建筑产品采取不同的工程价款结算办法，以保证施工企业在施工中的物化劳动和劳动消耗得到及时补偿，保证施工企业资金正常周转和成本利润计划的完成。 根据工程合同，目前是采取以下几种形式和办法进行结算确定收入的实现。 1、 实行合同完成后一次结算工程价款的工程合同，应于合同完成施工企业与发包单位进行工程合同价款结算时，确认收入实现。 2、 实行旬末或月中预支，月终结算，峻工后结算办法的工程合同，应分期确认合同价款收入的实现。与发包单位进行已完工程价款结算时，确认为承包合同已完工部分的工程收入实现，本期收入额为月终结算的已完工程价款金额。 3、 实行按工程形象进度划分不同阶段，分段结算工程价款办法的工程合同，应按合同规定的形象进度分次确认已完成阶段的收入的实现。即：应于完成合同规定的工程形象进度或工程阶段与发包单位进行工程价款结算时，确认为工程收入的实现，本期实现的收入额，为本期已结算的分段工程价款金额。 4、 实行其他结算方式的工程合同