20100928_恩施_福星城二期地块户959443669.ppt

“165㎡”四房设计重点要素：大面宽、厨房带阳台、客厅带大江景阳台、双卫 附：相关户型参考 “165㎡”四房设计重点要素：大面宽、厨房带阳台、客厅带大江景阳台、双卫 附：相关户型参考 “165㎡”四房设计重点要素：大面宽、厨房带阳台、客厅（或主卧）带大江景阳台、双卫 附：相关户型参考 The end 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 福星城二期地块户型配比建议 谨呈：恩施福星惠誉地产 户型配比因素考虑MECE模型 基于项目气质 基于发展商修正 基于发展战略 基于发展趋势 基于客户需求 基于成功经验 户型配比 因素MECE 能与竞争对手保持 差异化 能与7、8号楼客户 最认同户型趋同的 能判断主力客户未 来需求变化 能够凸显项目一线江景资源优势和恩施 房地产市场领导者地位； 符合项目二期地块指标 基于发展战略 0 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 1房 2房 3房 4房 5房 125 本案 施南茗都 140 90 60 86-123 中大御城 107-123 星城皇御园 108 127-138 147-161 煌庭国际广场 110 115-123 94.4 恩施首府 123.45 尚品世纪庭院 138 94 清江中央国际 123~142 87 锦绣名城 88 139.8 179.7 金城国际 87 127.53 163.57 116 133-154 58 恩施典型项目以120-150平的三房、四房为主，舒适型三房为主力产品。本案也要保持该原则 8月后市场放量加剧，区域主要竞争项目供应超过1000套。10年上半年市场供应趋于平稳 2010 7月 8月 9月 10月 11月 12月 煌庭国际广场 星城皇御园 二期，100~150平米 ，240套 65-140平米，约180套 ，去年7月份就推广要开盘因证件问题一直未开盘，预计10月份会开盘 清江中央国际 7月15日开盘，目前剩余135套。 中大御城 嘉合园3梯8户共176套目前正在内部预定。预计0-11月开盘 恩施首府 高层住宅，预计10月份会加推120套 金城国际 28-126平米，约120套，10月份开盘 主流竞争 7月开盘，还有近140套未售完，预计今年下半年不会加推 锦绣名城 非竞争 尚品世纪庭院 三期约220户，今年下半年不会加推 本项目 7-8号楼，主要是113~150平米，172套 基于发展战略 9月23日新推楼栋中，市场需求最旺的户型为133㎡三房。 基于成功经验 从7、8号楼开盘前客户需求引导可知：133㎡的三房户型市场需求比例最大，产品供 需比达到0.29，说明中等面积户型最受恩施市场欢迎，这也与目前恩施市场主流楼盘 基本一致。以133㎡（实际上可理解为140以内）为分水岭，小于120㎡、大于150㎡ 户型的市场需求度相对较差。虽然7、8#最终销售结果为开盘售罄，但从户型的去化 顺序分析，也充分证明了这一结论。 本项目区域的户型需求未来3-5年产生变化的可能性不大。 基于发展趋势及客户需求 户型趋 势突变 可能性 产业结 构突变 家庭人 口突增 恩施以旅游业为支柱，本项目所在区域、甚至整个恩施都不涉及大规模产业的引进 或迁出。 恩施市人口自然增长率和家庭人 口结构趋于稳定。 三口之家、四世同堂是最具代表 性的家庭购买（居住）结构。 项目所在片区产业结构、人口结构、居住习惯相对稳定， 因为未来3-5年内区域消费者住房需求变化可能性较小。 适度增加三房比例，拔高4房面积段,增加少量两房，力求实现二期整体价值提升。 整体户型配比参照早期总平面图，以 两梯四户，单栋24层建筑（2层商铺未计）计算。共5栋楼 按本户型配比，推算住宅总建筑面积为64464㎡。 户型配比建议 福星城二期户型配比建议 户型建议 面积建议 面积比 套数（套） 套数比 配比策略 2*2*1 85㎡经济两房 3% 24 5% 现金流产品 3*2*2 117㎡实用性 17% 96 20% 瘦狗类产品 3*2*2 125㎡过渡性 23% 120 25% 现金流产品 3*2*2 133㎡舒适性 15% 72 15% 现金流产品 4*2*2 156㎡奢适性 35% 144 30% 明星产品 4*2*2 165㎡尊贵性 6% 24 5% 明星产品 最大化江景价值，将二期观江户型作为整个福星城项目的价值标杆。 户型配比建议 福星城总体效果图局部截取 福星城二期户型分