实现可持续发展价值创新是企业战略的精髓.doc

实现可持续发展价值创新是企业战略的精髓 敬呈：长沙卓越置业发展有限公司 西屋·别致廊 2011/07/13 2011年营销战略思考提报 [卓越·蔚蓝海岸] 序 gt; 首先非常感谢长沙卓越置业发展有限公司给予别致廊这一次宝贵的机会参与卓越·蔚蓝海岸三期的营销策略的探讨，作为一家致力于专业房地产销售的团队，我们全心全意地服务好每一个项目，并以实现项目100%销售和超100%溢价为基础目标，最终实现项目在市场上叫座又叫好。 对于卓越·蔚蓝海岸项目我们一直保持着高度的关注，作为卓越集团入驻长沙的开山之作以及布局全国战略的第一站，长沙卓越·蔚蓝海岸是卓越集团在成功开发深圳蔚蓝海岸的基础上的又一品牌力作 ，成为长沙房地产市场的一颗耀眼明珠。但，经过09年和10年的地产井喷之后，在11年，国家出台了史上最严厉的调控政策，所以，我司本着严谨务实和对项目负责的态度，在对目前市场和项目进行深入剖析的基础上，提出关于卓越·蔚蓝海岸三期的营销战略思考。 市场分析 本体分析 客群分析 营销执行 推售策略 价格策略 执行策略 提报思路 宏观市场 长沙楼市 品牌分析 项目分析 竞争分析 客群调研 客群白描 2 长沙楼市 1 宏观经济 市场启示 Chapter 1 宏观经济关键词： GDP、CPI、加息、首付、房价控制目标 长沙一季度GDP过千亿，增速居全国省会城市第二 2011年第一季度长沙实现地区生产总值10953.7亿元，同比增长16%，增速全省第一，居全国省会城市第二，仅次于合肥，创四年来一季度增速新高。到4月为止，长沙城镇居民人均可支配收入9739元，增长14.5%。 GDP的高速增长并不完全代表着经济实力的同步增长，GDP 的增长是一种流量游戏，其增长速度过快，有部分是建立在资源的低效使用、重复建设上；重复建设和过度投资虽然可以在短期内创造出很好的宏观数据，但是微观层面上的经济福利则很难得到保证。国民生活水平没有得到实际的提高。 GDP 从流量到存量：经济高增长中的低经济福利问题，高速增长的GDP并不等同于国民生活水平的提高。 CPI持续走高，信贷规模不断增长，到期央票数量巨大，1-6月份存款准备金率每月上调0.5%。 2010年6月以来，CPI指数已连续11个月突破3%的警戒线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度持续加大，5月份央行还需要通过提高存款准备金率，对冲到期的流动性。 2011年5月CPI同比上涨5.5%,高于统计局公布的4月5.3%和3月5.4%的同比增幅水平，央行很可能在6月再次提高存款准备金率，银根的紧缩导致7月之后很有可能会实行新一轮的加息。 CPI的持续高涨导致整体经济有硬着陆的风险，尽管目前出台多项政策进行调控，但CPI是否会得到遏制目前还未知！ 次数 时间 调整前 调整后 调整幅度 （单位：百分点） 42 2011年6月20日 (大型金融机构)20.50% 21.5% 0.5 (中小金融机构)17.00% 18% 0.5 41 2011年5月12日 (大型金融机构)20.50% 21% 0.5 (中小金融机构)17.00% 17.50% 0.5 40 2011年4月21日 (大型金融机构)20.00% 20.50% 0.5 (中小金融机构)16.50% 17.00% 0.5 39 2011年3月25日 (大型金融机构)19.5% 20.00% 0.5 (中小金融机构)16.00% 16.50% 0.5 38 2011年2月24日 (大型金融机构)19.00% 19.50% 0.5 (中小金融机构)15.50% 16.00% 0.5 37 2011年1月20日 (大型金融机构)18.50% 19.00% 0.5 (中小金融机构)15.00% 15.50% 0. CPI 购房成本加大，以基准利率贷款额100万，20年期购买的首套房来说，加息后每月还款额将增加118.68元、25年期月供增加126.03元、30年期月供增加132.66元。 在“新国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控； 从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。 去年以来的连续四次加息，消费者购房压力增大 随着CPI的持续高位增涨，下一次的银行加息很有可能在近期出台，届时，不断增加的房贷压力将使得一部分消费者放缓购房的计划。 加息 政策要点：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。第三套房停贷。 新国八条与9.29政策二套房贷政策对比 最低首付 利率 新国八条 6成 基准利率1.1倍 9.29政策 5成 基准利率1.1倍 数据来源：别致廊市