滨海中储综合物流加工园可行性研究报告.pdf

滨 海 中 储 综 合 物 流 加 工 园 项 目 可行性研究报告（初稿） 二零零九年七月 伟信（天津）工程咨询有限公司 目 录 1．总论1 1.1 项目名称 1 1.2 项目概况1 1.3 业主单位基本情况1 1.4 编制依据2 1.5 编制原则3 1.6 编制范围4 1.7 主要经济技术指标4 2．项目背景分析及建设意义 5 2.1 区域经济发展和产业发展分析5 2.2 滨海新区经济及产业发展分析11 2.3 相关规划分析14 2.4 项目建设意义17 2.5 小结19 3．物流产业及物流市场分析 20 3.1 我国现代物流业发展现状21 3.2 天津市现代物流业市场现状分析25 3.3 天津市物流业市场需求分析28 3.4本项目物流园区的适站量预测 30 4．项目选址与建设条件分析 32 4.1 项目区位32 4.2 建设条件分析34 4.3 SWOT分析 36 5. 项目定位和发展目标38 5.1项目定位和发展目标 38 6．总体规划及建设方案 42 6.1项目建设规模 42 6.2总体规划 44 6.3信息系统规划 52 7. 项目运营模式58 7.1自营模式 58 7.2土地开发模式 58 8. 项目实施进度 60 8.1 建设工期60 8.2 自营部分项目实施进度60 9．投资估算62 9.1 投资估算编制依据62 9.2 投资估算编制说明62 9.3 投资估算63 10．经济分析67 10.1基本参数 67 10.2财务分析方法 67 10.3自营部分收益分析 68 10.4自营部分成本分析 70 10.5土地开发部分收益分析 71 10.6财务分析 72 11. 结论与建议74 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 1 ．总论 1.1 项目名称 滨海中储综合物流加工园可行性研究 1.2 项目概况 滨海中储综合物流加工园项目由中储发展股份有限公司与天津农垦集团总 公司、天津永泰红磡集团共同出资建设，目标是打造功能完善、信息化、生 态可持续化的现代化综合物流加工园区，成为中国北方的核心综合物流中 心。根据规划，园区将拥有以海港物流为代表的国际物流，以及公铁换装功 能的货场、仓储物流中心，集中调配的货物配载中心，物流货物包装、分装 以及材料加工的物流加工中心，同时将建设北方最大的多种生产资料交易市 场，期货交割中心，采用国际上最先进的电子交易平台，并将引入国际最先 进的物流企业进驻。项目预计总投资约 23.2 亿元，计划 5 年建成。 该物流园区共分为六大功能区：堆场及货场区、配载区、市场区、物流加工 区、国际物流区和综合服务区。项目拟分两期开发，第一期拟开发堆场及货 场区、配载区、市场区，采用自营模式；第二期拟开发物流加工区、国际物 流区、综合服务区，采用一二级土地开发模式。 1.3 业主单位基本情况 1.3.1 中储发展股份有限公司 中储发展股份有限公司是全国性大型综合物流企业，于 1997 年 1 月在上海 证券交易所挂牌上市。中储股份依托沿海和中心城市的区位优势，形成了以 实体网络为依托、以信息化为纽带、以现代物流技术为手段、以大客户为服 务对象，具有分销分拨、物流设计、多式联运、科技开发、电子商务、国际 贸易、国际货代等综合配套的全方位、全天候多维物流服务体系。 公司所属物流中心占地面积超过 453.4 万平方米，库房超过 82.2 万平方 米，货场超过 114.7 万平方米，铁路专用线超过 44 条 39324.5 米，起重运输 09714 第 1 页 共 74 页 2009.7 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 设备超过 288 台。 1.3.2 天津农垦集团总公司 天津农垦集团总公司为国有独资性质的经济