松江新城板块分析.pptx

松江新城东区板块分析;;新城概况;新城概况 ;新城发展 ; 交通篇—五纵六横贯四方; 城际交通;松江大学城站;新城发展/交通篇 ; 松江新城板块环境是其最大的特色之一，绿化覆盖率为46%， 以绿色为主题，强调人与自然之间和谐发展，辟建一系列的大型公共绿地，努力营造优美环境。整个“松江大花园” 充满了绿色。 ;三大主题公园环绕为新城东区的居民提供更优质的休闲生活，吸引更多的人气。;新城发展/文化篇 ; 生活篇—万事具备 只欠“东风”;新城发展/生活篇 ;; 近几年，松江新城的商铺凭借大学城和9号线两大利好，成为投资者追逐的热点。随着大量商业地产项目入市，松江新城商业供需矛盾不断凸显。由于市场定位、规划的问题以及人口导入等瓶颈，商业地产的销售和招商都不理想。 很多楼盘已经交房，有的售楼处也已搬空，但小区入住率却不高，一直没有出现人口集中入住的情况，与之相对的商业氛围也就无法形成。虽然很多临街商铺都修造的很有气派，但很多营业惨淡。人气的不足势必导致现阶段商业运营萧条。;东、中区生活更为方便 ???? 东部区域最靠近9号线，其中围绕两个站点建设了区域商业中心，再加上许多楼盘建设也较早，所以生活也算方便，尤其是家门口就是轨道交通，更是新城其他区域无法与之比拟的。中区作为新城的行政、文化和商业中心，分布了开元地中海商业广场、乐购、易初莲花、永乐国美等大型商业设施，购物十分方便。 ;松江新城东西两翼集中分布了松江的核心产业，目前东面的工业园区发展成熟，企业能级较高，一定程度上为住宅市场的发展提供了产业客源支撑。; 松江新城整体住宅市场分析 区域住宅客户分析 片区在售项目重点分析 区域市场总结 ;04至10年新城东区住宅面积供求比;04至10年松江新城住宅价格曲线;05年以前，松江新城是投资客的“投资天堂”，严重透支的房价将区域自住客挡在城外，新城逐渐演变为“西南空城” ;05年以前松江新城的住宅开发集中南部，环泰晤士小镇、环中央公园、南部近老城区域为供应重点，户型以舒适型二房及三房为主，区域房价一路飙升，05年已突破5,000元/平米，???全超出区域自住客所能承受的范围； 故客户结构严重偏向投资型，多为市区导入客源，他们看好区域发展，抢先占有新城景观资源及核心商区，造成自住客大多偏向南部近老城区域，整个新城示范区入住率跌至低谷，空城危机迫在眉睫。;中期的松江新城处于人气恢复期，自住型客户比例增高，轨道交通带来市区客户导入，同时因配套发展不平衡，带来板块东西分区。;目前松江新城东区客户主要依托4种模式进行导入，即交通导入型、旧城导入型、高校导入型、配套导入型：;自住客 （25%） “ 新城交通便利、房价低，居住空间大”； 投资客 （25%） “新城规划好，大学生和轨道交通带来的人流，房子买卖出租都不愁； 投资兼自住客户 （10%） “为子女上学作投资，升值潜力也被看好，投资自住两相宜” 港澳台及境外客户 （5%） “看好新城的未来发展，投资或短期自住”;板块分析/客户分析 ;板块分析/项目分析 ;1;项目分析/保利西子湾 ;根据面积段供求表可知，该项目的主力户型面积为50-70m2的1房及80-110m2的2房;项目分三期销售，一期与08年5月份开盘，开盘均价8000左右，很快就售罄，为靠近地 铁9号线部分，二期为靠通坡河部分，以90平米左右的2房为主，三期目前主要是精装青 年公寓，小区配有配套商铺3W平方，目前靠广富林路部分已经营业。三期还有少量精 装青年公寓可售，均价1万4每平米。 ;御上海由21栋11-18层小高层组成，万豪酒店集团的引入及多种户型的选择是本案最大特点;御上海整体规划强调水景打造及超高绿化达60%，社区引入万豪酒店集团及私家会所;房型;项目一期开发销售，07年5月开盘，目前已售罄，项目开盘均价7000左右， 目前2手房市场价格为13000元/平米，该项目户型面积跨度较大，以总价较 低的小户型去化速度最快;绿地蔷薇九里由36栋11-12层的高层组成及90墅组成;项目分析/绿地蔷薇九里 ;三室两厅一卫92.㎡;项目自09年开盘销售以来，去化良好，，目前前期30栋毛坯房已基本售罄， 新开的2栋精装房也销售火爆，17500元/平米的均价也为客户接受，意味着 东区板块普通住宅的价格又上升到了新的高度。还有4栋精装高层公寓预计 11年推出。;项目分析/三相四季花城 ;物业地址;;2房双卧室朝南，增加采光;市 场 表 现;客 户 特 征