第二章 房地产市场及其运行规律1.ppt

第二章房地产市场及其运行规律 市场概念一种商品或劳务所有潜在购买者的需求总和市场的容量=f(人口,购买能力,购买欲望)构成市场的基本要素:商品,供给,需求,价格 一、房地产市场的概念 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 二 房地产市场的运行环境 三、房地产市场的影响因素 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 社会因素 经济因素 政策因素 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 金融业的发展 信息、通讯技术水平的提高 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁 第二节 房地产市场的供求关系 房地产市场的需求： 一个特定时期，一个价格下，愿意且能够购买的房地产数量。 影响房地产需求量的因素： 该类房地产的价格、消费者收入及偏好、替代房地产的价格、房地产价格的预期变动等 房地产的供给； 一个特定时期，一个价格下，房地产开发商愿意且能够提供的房地产数量。 影响因素：房地产的价格、开发成本、建筑技术水平、替代房地产的价格、房地产价格预期变动等 供求均衡 供求弹性 弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量 需求的价格弹性=需求量变化的百分比/价格变化的百分比。即价格变化1％，需求量变化的百分之多少。 需求的收入弹性，供给的价格弹性，交叉价格弹性等等 房地产供给弹性 影响房地产供求的因素 人口 就业及工资水平 利率及抵押贷款的条件 税率、土地利用的控制、租金水平控制 土地价格、建筑工人的工资、建筑材料的价格 建筑技术的变化 售价、租金水平、空置率 第三节 房地产市场结构 一 房地产市场的主要结构关系： （1）总量结构 （2）区域结构 （3）产品结构 （4）供求结构 （5）投资结构 1．总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 ? ?2．区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 ? ?3．产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 4．供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 5．投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 二、房地产市场的细分 交易的形式划分： 买卖市场，抵押市场，租赁市场 目标市场划分： 低档、中低档、中档、中高档、高档 * * 第一节 房地产市场概述 价格 数量 需求曲线 供给曲线 P1 Q1 弹性分类 ＝1 单元弹性 1 富有弹性 1缺乏弹性 =0完全缺乏弹性 =无穷大 完全富有弹性 价格 数量 S0 S1 S2 短期内,供给弹性为0, 价格 数量 S1 d1 d2 a b 价格 数量 S1 S2 S3 d1 d2 d3 a b c d e f 短期房地产的供给 长期房地产的供给 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 土地市场 一级市场 土地出让市场 二级市场 土地转让，新建商品房租售 三级市场 存量房地产的交易 存量增量划分 按房地产用途划分 按地域细分（房地产市场划分的主要方式）