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(A)成本法及其运用(二) 一、单项选择题 1、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为______元/m2。 ? ?A．3700 ? ?B．4040 ? ?C．4250 ? ?D．5300 2、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为______。 ? ?A．78.40% ? ?B．82.00% ? ?C．82.70% ? ?D．85.60% 3、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯需要100万元(包括土建工程费用、电梯购置亏安装费用等)。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为______万元。 ? ?A．2400 ? ?B．2410 ? ?C．2490 ? ?D．2500 4、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为______万元。 ? ?A．5850 ? ?B．6125 ? ?C．6510 ? ?D．6675 5、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是______。 ? ?A．开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 ? ?B．开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径 ? ?C．开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 ? ?D．开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 6、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为______万元。 ? ?A．17087.20 ? ?B．18699.20 ? ?C．19666.40 ? ?D．20666.67 7、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是______。 ? ?A．建筑物竣工之日起到不能保证其??全使用之日止的时间 ? ?B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 ? ?C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 ? ?D．剩余经济寿命与有效年龄之和的时间 8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用，以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为______万元(建筑物报酬率为10%)。 ? ?A．11.80 ? ?B．16.07 ? ?C．23.57 ? ?D．31.07 9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，采用直线法计算该建筑物的成新率是______。 ? ?A．81.00% ? ?B．84.00% ? ? ?C．84.17% ? ?D．84.80% 10、某成片荒地面积1000m2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理、费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是______元/m2。 ? ?A．310.61 ? ?B．321.60 ? ?C．477.87 ? ?D．494.77 11、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 ? ?A．2.00% ? ?B．2.13% ? ?C．2.22% ? ?D．2.50% 12、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是______。 ? ?A．价格 ? ?B．利润 ? ?C