购房尾款ABS交易结构、2017发行情况及操作要点.docVIP

购房尾款ABS交易结构、2017发行情况及操作要点 交易结构 2017年发行情况 项目名称 发行总额(亿元) 次级占比(%) 发行 公告日 流通场所 华西-佳源购房尾款资产支持专项计划 17.00 2.94 2017-12-18 上海 平银-中山-万科购房尾款资产支持专项计划第二期 10.17 2.65 2017-12-01 深圳 平安-新湖中宝购房尾款资产支持专项计划 15.00 5.00 2017-12-01 上海 万科-平安-融元第三期购房尾款资产支持专项计划 17.00 5.88 2017-11-29 深圳 平银-中山-万科购房尾款资产支持专项计划第一期 1.53 5.23 2017-10-11 深圳 招商创融-首开股份购房尾款资产支持专项计划 30.00 3.00 2017-09-28 上海 联储-平银-卓越购房尾款第二期资产支持证券专项计划 6.50 10.00 2017-09-15 报价系统 雅居乐购房尾款资产支持专项计划 11.12 4.95 2017-09-01 上海 平安-泰禾集团购房尾款资产支持专项计划 15.79 5.00 2017-08-09 上海 绿城购房尾款资产支持专项计划 16.00 6.25 2017-07-31 上海 上银南方荣盛发展购房尾款资产支持专项计划 18.00 5.00 2017-07-31 上海 招商创融-融侨集团购房尾款资产支持专项计划 9.92 7.76 2017-02-16 报价系统 招融平安-龙光地产购房尾款资产支持专项计划 15.21 5.00 2017-01-26 上海 合计 183.24 数据来源：wind资讯 购房尾款类的资产证券化在2016年四季度暂停过一段时间，2017年初重启，全年发行13单，规模183.24亿元。对购房尾款这类基础资产的态度，我们从挂牌的数量上可以明显看出，上交所更为开放，深交所已经发行的三单原始权益人都是万科。 操作要点 1、如何理解作为基础资产的购房尾款 购房尾款实质上是一个应收的概念，虽然在会计意义上，房地产企业大部分情况下因为没有结转收入没有将这部分应收纳入报表应收账款科目中，但在对资产证券化基础资产进行分类时，购房尾款是被归入应收账款一类的。 既然是应收账款，那应收的对象是谁。由于现阶段操作的购房尾款资产证券化项目基础资产都是按揭购房尾款，很多小伙伴会误以为尾款的支付义务人是银行或者公积金中心，这是一种错误的理解，银行或者公积金中心仅仅是受托支付方，其支付尾款的原因是履行借款人/购房人与其签订的贷款合同项下的义务。购房尾款的支付义务人过去、现在、将来都是购房人，这里的购房“人”既可以是自然人，也可以是法人。购房尾款赖以产生的基础法律关系建立在购房合同的基础之上，而购房合同的合同当事人是卖房子的房地产企业和买房子的购房人。 按照按揭贷款的出借方进行分类，购房尾款分为银行的商贷、公积金贷款以及二者的组合；按照购房合同的标的物进行分类，购房尾款分为住宅的按揭尾款、商铺的按揭尾款、公寓的按揭尾款、写字楼的购房尾款等；若按照购房人支付方式进行分类，购房尾款分为按揭购房尾款、全款分期购房尾款，只不过全款分期购房尾款资产证券化已经成为历史了，目前监管只允许发行按揭购房尾款资产证券化产品。部分开发商曾经为了促进销售，允许购房人分期付款购房，不通过银行贷款，碧桂园在2015年曾经以这一类购房分期应收款作为基础资产发行过购房尾款资产证券化产品，更有甚者，在首付分期还合规的年代，有个别房地产企业发行过以首付分期应收款作为基础资产的类资产证券化产品。 2、监管对原始权益主体资质有很高要求 沪深交易所及报价系统对发行购房尾款资产证券化产品的房地产企业有比较严格的准入标准。曾经在某挂牌机构的微信业务群里亲历了某友商咨询审核员，某排名40左右的房地产企业是否可以去该机构发行购房尾款资产证券化产品，被拒绝了。 那具体的准入标准究竟有哪些，其实很多标准的把握都是一些窗口的指导意见，最好是一事一问。在项目启动前，就具体的企业咨询拟挂牌场所的审核员，得到口头的正面回复后再启动项目，若是先埋头吭哧吭哧做材料，申报上去被终止也是很尴尬的，消耗了团队的资源、也浪费了企业的时间。 虽然无法把握精确的准入标准，但大致的方向还是有的，小编认为可以从以下几个方面去把握： （1）对主体的要求，基本以2016年沪深交易所发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（下称“《监管函》”）作为最基本的判断标准。其中，可以发行购房尾款资产证券化产品的房地产企业的基本范围，可以对标《监管函》中对于可发行公司债的房地产企业的基本范围，具体内容如下： 发行人应资质良好、主体评级AA（对于私募债券发行人，可引用发行人其他公司债券或债务融资工具的相关有效期内的评级报告，不强制