房地产企业营改增会计处理要点.docx

房地产企业营改增会计处理?　　　　工程款支付　　增值税有两头，进项和销项。房地产行业进项的主要问题是建筑业的发票，因为房地产行业主要跟建筑打交道，取得建筑工程的专用发票。按照建筑业纳税义务发生时间的规定，增值税专用发票应该按照发生纳税义务时间的时候开具。首先，如果房地产企业采取预付款方式，把钱给了建筑企业，但是工程还没开工，对于建筑企业来说，就属于预收账款。　　根据财税[2016]36号文的规定，纳税人提供建筑服务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。纳税义务发生，就应该开增值税专用发票，增值税专用发票可以抵扣。　　因此采用预付工程款方式，则：　　借：预付帐款　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：银行存款　　工程开工之后，要支付进度款，则是建筑业开具增值税专用发票。关于建筑业纳税义务发生时间的规定，在提供应税行为过程中，只要收到了款项，就是纳税义务的发生时间。所以支付进度款的话，建筑业就应该开具增值税专用发票，房地产企业用发票去抵扣。　　因此支付进度款，则：　　借：开发成本　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：银行存款　　关于纳税义务发生时间还有一个说法，合同上有约定的时间，到了约定时间，如果房地产企业还没有给钱，但是建筑企业需要交税。如果发生这种情况，建筑企业宜开具增值税专用发票，则：　　借：开发成本　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：应付账款　　取得土地价款　　地价是房地产开发中的重头戏，有时候地价甚至高于楼面价。因为房地产企业现在比较困难，有很多闲置房，闲置房卖不出去，如果不把库存处理掉，房地产行业可能会影响国家宏观经济的稳定运行。但是政府卖地给房地产企业，政府是不能开票的。所以这次规定，房地产企业拿到的土地价款里可以人为分为两部分，一部分是土地价，还有一部分是进项税额，进项税额税率按照11%进行抵扣。　　如果是老项目，企业选择一般计税方法，取得土地价款是在取得土地价款时进行价税分离，还是销售时再从土地价款中剥离税金，需要得到下一步的确认，但从权责发生制角度考虑，应当在取得土地时即划分进项税额。所以从5月1号开始，就应该从地价中剥离出来。同样，新开发的项目，向政府支付的土地出让金，也应该第一时间剥离出来。则：　　借：开发成本　　借：应交税费—待抵扣增值税进项税额　　贷：银行存款　　根据财税[2016]36号文，以及国家税务总局公告2016年第18号规定，卖房子时，房子所占用的土地面积相应的地价可以允许抵扣，则：　　借：应交税费—应交增值税进项税额　　贷：应交增值税—待抵扣增值税进项税额。　　甲供　　自己买的材料设备，可以抵材料设备相应的增值税进项税额。如果采用建筑企业包工包料，建筑企业开具发票的税率是11%，但是甲供的话，可能有一些材料设备的税率是17%的，沙土石料的税率为3%。如果采取甲供，则：　　借：工程物资　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：银行存款　　当然企业也可以选择不计入工程物资的科目，因为工程物资科目看起来好像是建筑企业采用的科目，所以企业也可以借记库存商品或其他科目。　　当企业把物资交付给施工总承包的时候，应作为预付账款来处理，这样所有权就还是企业的，则：　　借：预付账款　　贷：工程物资　　房地产企业各类进项、代扣代缴增值税、支付价外费用、接受投资取得的进项和扣留的质保金的会计处理　　与房地产有关的进项　　房地产企业在工程施工前后要做一些勘察勘探，包括气象服务、地震服务、海洋服务、测绘服务、城市规划、环境与生态监测服务等专项技术服务。这些服务的税率是6%，如果对方是一般纳税人，房地产企业可以抵税率为6%的增值税进项税。如果对方是小规模纳税人，可以代开税率为3%的专用发票给企业，企业进项税额的税率就是3%。再比如设计服务，铂略财务培训提醒大家注意，其中包括一项工程设计，实际上就是建筑设计。房地产企业经常喜欢搞一些广告，广告服务也是可以抵扣进行的，可以按6%的税率进行抵扣。　　如果是购进设计服务，则：　　借：开发成本　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：银行存款　　购进广告服务一般属于销售费用，则：　　借：经营费用　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：银行存款　　代扣代缴增值税　　税法中规定，中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。境内不是属地原则，而是只要是境内单位或个人购买，就属于境内，这个境内是属人的原则。境外单位或个人在境内未设经营机构的，因为是境内购买方，所以以购买方为增值税扣缴义务人，所以房地产公司如果请境外单位或个人设计，则付款时：　　借：开发成本　　借：应交税费—应交增值税（进项税额）　　贷：银行存款　　贷：应交税