房地产行业：行业状况小幅改善，公司分化依然明显－2012年中报财务分析.doc

房地产行业：行业状况小幅改善，公司分化依然明显－2012年中报财务分析 HeaderTable_User 5017309 5017354 HeaderTable_Industry investRatingChange.sa me 173833597 专 题 报 告 HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生 影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【 行 业· 证 券 研 究 报 告 】 Table_Summary 研究结论（样本为 108 家开发类房地产企业，并划分为“招保万 金”和“非招保万金”两类） ?? “招保万金”和“非招保万金”两类房企的资金状况均有改善，但“招保万 金”已处于历史较好状态，而“非招保万金”房企虽也有好转但仍处于历史 低水平。①净负债率：“招保万金”中期净负债率 50.7%，较一季度末下降 4.5 个百分点；“非招保万金”净负债率 77.46%，较一季度末下降 2.4 个百 分点。②现金与全部付息债的比：“招保万金“为 56%；“非招保万金“房 企为 33%，虽比一季度好，但比 08 年最差时还要低 4 个百分点。③ 现金对 短期有息债的覆盖率： “招保万金”覆盖率为 190%，较一季度末（168%） 上升，处于历史中位数以上；“非招保万金“的覆盖率为 78%，较一季度末 上升 7 个百分点，但依旧在历史低位。④现金与存货的比（存货经修正）：” 招保万金“为 30.9%，已远离历史最低水平（08 年中报 21.3%）；”非招保 万金“2012 年中报为 22%，比 1 季度略高，但依旧处于历史低位。 ?? 2012 年中期销售增速转正，预计下半年有望继续回升。2012 年中期“招保 万金”销售商品收到的现金增速为 5.1%，“非招保万金”为 3.7%，在一季 度增速均为负数的情况下，二季度均实现转正，主要因为今年二季度楼市大 幅复苏的缘故，若下半年销售热度能够维持，则全年销售增速还将继续上升。 ?? 存货创历史新高，存货去化周期有所下降，但仍在历史较高水平。2012 年中 期 108 家开发类房企存货达到历史最高的 9616 亿元，但存货去化周期下降 至 10.6 个季度，其中“招保万金”为 8.9 个季度，“非招保万金”为 11.9 个季度。虽都较 1 季度有下降，但整体仍在历史较高水平。 ?? 2012 年中期市场集中度相对稳定，但较过去几年有明显提升。2012 年中期 “招保万金“销售商品、提供劳务收到的现金”占 108 家房企整体的 45%， 而 2010 年中期为 35%，2009 年中期为 41%，07 年中期为 32%。 ?? 未来收入锁定率均较高，尤其是招保万金，但净利率均呈下滑趋势。用 2012 年中报预收款加上 2012 年中期营业收入，然后除以 2011 年营业收入来计算 业绩锁定率，开发类企业业绩整体锁定率为 154.9%，其中招保万金为 211.1%，“非招保万金”为 119.5%，均在历史较高水平。开发类企业 2012 年中期净利润率 14.7%，其中“招保万金”15.1%，“非招保万金”为 14.1%， 净利润率较去年同期分别下降 1.6 个百分点、2.5 个百分点和 1.2 个百分点， 主要由于去年下半年开始的降价促销楼盘逐步结算所致。预计今年乃至明年 结算毛利率仍将处于下降趋势。 ?? 综上所述，从资金状况以及存货去化周期看，无论是”招保万金“，还是” 非招保万金“，其最坏时刻均已过去，但 104 家”非招保万金“房企改善幅 度相对较小，仍在历史比较差状况之内，这说明行业大多数房企仍将受制于 资金和存货压力，这对行业大幅扩张及房价大幅反弹形成较大约束。而”招 保万金“整体来看，目前已经处于历史较好的状态，他们的扩张能力将非常 有优势，预计市场集中度有望继续提升。 ?? 风险提示：若未来销量和去化率双双出现高位，房价上涨压力将增大，需防 范政策调控。 Tabl e_Title 行业状况小幅改善，公司分化依然明显 ——房地产行业 2012 年中报财务分析 房地产行业 Table_Base