25000万元政府土地储备项目贷款的评估报告.docVIP

一、借款人资信评价 1 （一）借款人概况 1 （二）经营者素质 4 （三）借款人经营管理模式和业务开展情况 4 （四）借款人财务状况分析 13 二、项目基本情况 21 （一）项目概况 21 （二）项目合法性分析 22 （三）项目进度分析 23 三、项目投资估算和资金筹措评价 23 （一）项目总投资估算 23 （二）项目资金筹措分析 26 四、项目市场分析 26 五、偿债能力分析 30 （一）项目财务效益预测 30 （二）项目现金流量和财务指标分析 30 （三）不确定性分析 31 （四）贷款偿还分析 32 六、贷款方式分析 32 七、银行效益及贷款风险分析 33 （一）银行效益评价 33 （二）贷款风险及防范措施 34 八、项目综合评价 35 一、借款人资信评价 （一）借款人概况 1、基本情况 为了进一步深化土地使用制度改革，强化政府对城市土地的经营管理职能，高度垄断土地一级市场，确保国有土地资产保值增值，促进城市土地资源的优化配置。根据常政发[2000]206号《关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见》精神，常州市土地收购储备中心于2000年12月经常州市人民政府批准成立，并经常州市事业单位管理局核准，取得事业法人单位证书（事证第132040000007号），具有独立的法人地位，具备贷款主体资格并领有贷款卡。 常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人，是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体，对市区土地实行统一收购储备，隶属于市国土资源局。该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门，组织机构及人员配备简练、高效。 2．开办资金及自有资金来源 该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入1000万元，作为启动资金。根据2003年5月19日江苏省政府第10号令《江苏省国有土地储备办法》第13条之规定：“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。”，同时，随着事实上收储力度的逐年加大，常州市政府及财政对以上规定进行落实，从2004年起，财政开始追加注入土地储备专项资金，2004年增加了1亿元，于2004年6月、7月各到位5000万元，拨入该中心在工行的基本帐户中。2005年6月，财政又核准追加营运资金1亿元（见附件批文），财政拨入资金扩充到2.1亿元。 3．与政府其它部门的关系 常州市国土局是该中心的主管部门，市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责，协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。 为强化政府的城市土地经营管理职能，2000年12月，土地收储中心成立的同时，常州市成立了土地收购储备委员会，该委员会由市长任主任，分管副市长任副主任，市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。主要负责研究制定土地收储政策，解决土地收储工作中的重大问题，审核土地收储方案及收储计划执行情况，监控国有土地资产的运作，对土地收购储备中心进行业务指导和监督。 4．土地收购储备中心的经营范围： 土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。 收购储备的土地范围包括：国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发，被依法收回的土地；出让国有土地使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，被依法收回的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、“退二进三”、产业结构调整或其他原因调整出原划拨的国有土地，以及经批准报废的交通设施、矿场用地等国有土地；因实施城市规划市政府指令收购的地块等； 市土地收储中心主要职责为：根据收储计划，对需要盘活的企事业单位使用的存量土地和其他各类需调整的城市存量土地进行收购；根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地；统一进行拆迁安置和“三通一平”等前期开发，协助土地行政主管部门做好土地使用权的招标、拍卖出让的招商洽谈以及投放市场的服务准备工作；做好土地收购储备资金的筹集、运作和管理，确保国有土地资产的保值增值。 （二）经营者素质 法定代表人刘平，男，出生于1962年，中共党员，高级经济师，国家级土地拍卖师、注册土地估价师，中科院江苏分院城市建设专业研究生班结业学员。曾任常州市土地交易市场主任，从事土地市场经营管理工作多年，经验丰富、管理协调能力强。 该中心人员核定编制10名，目前有正、副主任各1名，专业技术人员6名，工勤人员1名。其中研究生学历1名，本科学历5名，大专学历2名，高中学历1名，人员总体素质较高。 （三）借款人经营管理模式和业务开展情况 在土地收购、储备、出让的整个流程中，国土局、收储中心、土地交易市场、收储委员会、财政局等权责明确，各