我国城市老年公寓发展问题探讨 7p.docVIP

我国城市老年公寓发展问题探讨  　　一、前言　　老年人住宅问题在21世纪中国老龄化的今天已经涉及到千家万户，关心老年人住宅——老年公寓的建设，不仅仅是关怀老人住宅的问题，并且也直接关心我们自己的未来，建设老年公寓应得到全社会的关注与支持。老年公寓建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契机也是时代的要求；既具有理论意义，又具有很强的现实意义。 　　二、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题　　（一）我国城市老年公寓的现状我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓，规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。整个小区设计完成后曾在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。小区建成后，不少报刊杂志都对小区新颖的设计造型、优美的规划布局、完善的配套设施以及建有老年社会专用设施和老年住宅等建筑特点作了报道，深受人们赞赏。整个小区经国家建设部的专家评审，被评为全国参赛工程的优美住宅小区和全优工程。设备齐全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。　　（二）我国城市老年公寓发展存在的问题　　首先，“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能把老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适、安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。　　其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。　　再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。　　总之，发展滞后的老年公寓与社会需求之间的矛盾越来越突出。　　三、老年公寓开发建设的前景分析　　（一）我国人口老龄化趋势迫切需要发展老年公寓　　1995年我国60岁以上的老年人有1.2亿，占总人口的9.1%，到1998年底已达到9.7%，每年以3.1%的速度递增，比现在人口的年增长率高出1.67个百分点。统计数据表明2000年，我