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全套房酒店模式研究 营销策略中心研发部 本专题框架 【一】全套房酒店相关 （1）全套房酒店概念 （2）全套房酒店特征 （3）发展现状 （4）目前存在问题 （5）未来发展趋势 （6）对本项目借鉴 【二】典型案例 （1）七星小筑 （2）对本项目借鉴 全套房酒店概念 全套房酒店——All suite hotel，亦称为商务休闲酒店； 指在酒店客房的设计的基础上将商务、会议、宴会等功能所占用的空间融入到客人真正需要的客房中，从而使每套房间都具有独立的客厅和卧室，且在服务配套功能上，全套房酒店更加注重于现代商务和休闲度假客人对现代信息技术和休闲设施设备的需求。 对其概念的理解可以拆开来看，全套房酒店=全套房+酒店。其中全套房是指其功能设置上的完整性（家庭、商务等功能集于一体），而酒店是指其管理方式为酒店管理模式； 在一定程度上，全套房酒店将“家庭空间”设置于传统酒店大楼设计中，但又更注重家庭中的交往空间及对现代信息配套功能的完善。 产生背景 ?全套房酒店的出现是市场细分的结果。与其并列的还有旅游星级酒店、经济型酒店、服务式公寓、度假酒店、休闲度假公寓\酒店 依据：相当一部分商务和休闲度假客人并不会使用传统综合型高档酒店 （即，中国市场广为流行的高档旅游星级酒店） 里的大型多功能会议，宴会，豪华餐厅等额外功能设施。 而在目前竞争激烈的市场环境下，为了更好的吸引客源，酒店客房的设计开始有了针对性，逐步与客人的需求相配套； 将客人能够用到的功能集中于“一间”客房，提供功能综合、服务到位的客房。 据此提高酒店的出租率及吸引投资客群的注意力，从而提高酒店的运营效率，创造较高收益。 产品特征之一 【功能设计】 （1）在打破传统酒店的建筑规律、空间布局和内部设计的基础上，更加符合现代商务、休闲、度假客人的个性化需求； （2）配置国际一流的酒店设施、设备和细致体贴的服务； （3）宽敞的居住空间； （4）为追求住家氛围和物超所值的高档商务、休闲度假客人提供一个真正意义的“家外之家”。 【客群】 （1）更注重传统空间之外功能的客户，这部分客群在酒店逗留的时间明显长于在传统酒店逗留的时间； （2）看重全套房酒店能居住更多的同行人员的客群（如家庭旅游等） （3）为避免嘈杂环境的高档客人，如艺人、知名企业家等； 产品特征之二 【运营】 （1）相对传统酒店偏向于公共区域的投资，全套房酒店主要是注重客房的投资； （2）酒店配套服务设施的减少，使得全套房酒店各类管理成本明显低于传统酒店，而且更容易管理； （3）由于客房空间的增大，在价格制定上具有与传统高档酒店同样的市场竞争力； 如： 在欧美国家，同档次的传统酒店和全套房酒店在针对不同市场细分目标客户群的价格制定上，针对商务客人的价格基本相同； 针对休闲、度假客人全套房酒店一般比传统酒店高出 5–10 美金左右。 发展现状之一 目前，随着国内酒店业竞争的激烈，越来越多的酒店开始寻求与其他酒店的差异，全套式酒店的运作模式也逐步得到推广；目前，在国内诸多城市都出现了全套房酒店。目前全套房国内主要具有如下特征： 【区位分布】 （1）商务、旅游发达的城市；如中国金融中心的上海、以旅游度假为城市功能一部分的青岛市、海南省等地； （2）而这些酒店在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地段。如针对商务人群的酒店一般集中于城市中心地段，而针对旅游度假类的则通常分布于旅游景点区或者众多景点集中的旅游区中心位置； 发展现状之二 【配套及管理】 （1）这些酒店内部设施配套齐全，定位高端； （2）除了套房之外，酒店还配备常规的商务会议设施、健身、酒吧等传统功能； （3）大部分为外来的酒店巨头管理，利用其在国外已经成熟的运营模式来管理；如上海的绿地豪森全套房酒店由豪森国际创办； 【运营】 全套房目前的运营主要从两个方面来反映：入住价格及入住率； 入住价格：500及以上+15%左右的服务费/日；与一般商务酒店价格相当； 入住率：不等； 目前存在问题之一 （1）国内全套房酒店还处于发展初期 从网页搜索来看，相比旅游星级酒店的信息量要少很多，这在一定程度上说明，全套房酒店并不是目前市场的主流产品；而另一方面，南京市目前还没有出现这样的套房酒店（仁恒在南京的酒店可认为是高档公寓，进行出售而非出租），目前只有酒店业竞争激烈的上海、北京、青岛、广州等地出现了此类产品； （2）市场接受度并不是非常高 从目前全套房酒店客群来看，使用全套房酒店的均是社会金字塔塔顶的阶层，虽然目前这些酒店的价位相比五星级及五星级里的套房要低，但更多的客群并没有侧重考虑全套房酒店，而是选择五星级及其他酒店； 目前存在问题之二 （3）市场宣传度不够，概念未被炒作 针对目前在国内还比较新型的产品而言，一定的市场概念炒作是需要的，但从目前的项目来看，并没有出现一些大众的或者小众的渠道宣