大光御花园_营销推广与销售执行-----营销策划报告.pptVIP

-----营销策划报告 写在前面： 由于时间较紧，本案撰写过于仓促，而且公司未对贵公司项目进行详细的考察研究，也未来得及与贵公司的项目立意与初衷进行有效的了解沟通，本案只是结合怀化地区区域地产市场的大格局，大形势为基础，以创意去为项目找卖点，寻找新奇的行销诉求，摒弃老套的行销语言， 出奇制胜，决胜千里！ ———深圳坤城地产 项目立意指导原则 （1）针对项目区域、地势、建筑、园林特点， 我们的整体思路是: 打造出一个能代表怀化地区形象高档的精品楼盘； 树立起“怀化地区最适合居住；最具文化特色的的高档社 区的”形象。 （2）实现项目价值最大化的几个关键点： 市场定位 形象定位 功能定位 属性定位 目标群定位等，必须绝对完整，组成项目内在的 价值体系与认同“诱导” 项目初印象： 龙湖御园“大”： 占地3000亩，名副其实的大盘 龙湖御园“强”： 大光集团的雄厚实力与品牌基础 龙湖御园“肥”： 项目自身优势强，效益巨大 项目初立意 头脑风暴： 主打园林景观：苏州园林的植入 主打配套设施：会所，学校，超市的进驻 主打文化气息：宋词社区，宋词文化 主打花卉主题：花的世界，芬芳的家园 ………………… 项目初立意 立意筛选： 园林景观：项目规划完成或定稿、市场认可 度、消费水平等因素限制 配套设施：据了解，项目所在区域已有相应设 文化气息：可实现，但卖点不够，说服力不强 花卉主题：投资少，主题鲜明，受欢迎程度高，个性化定位 选定 花文化立意发散 花的世界 芬芳家园 千亩花圃 百里芳香 万紫千红 柳暗花明 十二花神 万千风韵 一家一园 一户一景 老来乐 少来嬉 如花般的笑容 如花般的时光 牡丹花前 百合从中 男欢女笑 浪漫珍藏 主题定位 形象定位：花香世界 芬芳家园 阁下的御用花园 市场定位：以百亩花圃为创意卖点，寻求新的市场机遇 名称定位：大光-御花园 备用名称：大光-百花园；大光-皇家花苑 定位思考 定位传播问题：找准“御用花园”这个市场突破口，起步就奠定高度 形象传播问题：奢华的花园之家，在地位的顶尖，建立唯一的高度 产品诉求问题：融汇建筑与人性，人文与自然；建立一种新的生活方式 标准，人居精神诉求 目标群定位 目标群定位描述 1、不管是本地高收入居民还是外来客商，他们都有着较强的经济能力，在缺乏 高档住宅的怀化地区楼盘消化能力没有得到释放，置业都倾向于高档的中大户型。 2、他们是这个城市和这个社会里的中上阶层，他们正在努力追求着改善生活的 环境，他们拥有一定的经济和社会地位； 3、他们对生活充满了美好的憧憬，渴望能够与父母、妻儿分享天伦 4、他们渴望进入高品质的生活，内心深处有着品位情结和美好生活情结 5、他们同时又面临不同层面的精神压力，渴望在轻松悠闲的生活中释放压力 6、他们的消费倾向将本项目作为提升生活素质的居所。 7、他们主要考虑的是 价格、生活配套、教育及交通等； 项目产品和目标群的结合 1、项目外在的区域价值保障项目的基本价值，他们会觉得物有所值 2、便利的交通满足他们工作的需求 3、高档的建筑品质和配套设施满足他们对高品质生活的要求 4、高雅的，休闲的生活满足他们对健康的要求 5、花园、水景美化生活满足他们对美的渴望 6、社区氛围轻松欢乐满足他们释放生活压力的要求 7、高纯度的交际圈满足他们对尊贵身份的要求 8、尊贵的、悠闲的、唯美的生活方式满足他们对生活品味的追求。 总体定位  口 号：湖湘地区唯一花园主题山水大宅 定位诠释： 1、唯一——把项目包装成湖湘地区“唯一”的形象，是项目的价值极点所在， 2、高尚——本项目的目标群60%以上是公务员、白领、中高层管理人员，企业老板，他们追求与众不同的生活方式和情趣，必须迎合他们的口味 3、人文——没有一定的“人文属性”，没有办法让这么大的一个社区 产生吸引力 4、花园——花园式的人居坏境，优雅尊贵的生活情调 功能定位 口 号： 1、舞水河畔的御用花园 2、