清远项目前期策划报告20110624.pptVIP

本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 项目分析 基本概况 1 配套资源 2 地块条件 3 SWOT分析 5 规划前景 4 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 规划前景 规划前景：广清轻轨、大燕湖公园体系——高新区核心生活带正逐步形成 大燕湖公园体系 湿地公园、体育公园 滨江公园、新体育中心 地块 高新雅居 万家福公寓 高新区管委会 金粤雅居 华清音艺 开发区医院 酒店 工商局 消防大队 高新1号 高新区核心生活区 华美居 107国道 广清轻轨 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 项目分析 基本概况 1 配套资源 2 地块条件 3 规划前景 4 SWOT分析 5 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 Swot分析 地块SWOT分析 S—优势 发展策略 区位：地处高新开发区，未来政府重点打造区域，后市发展空间大； 交通：毗邻107国道、广清高速及广清轻轨，公交系统完善，出行便利； 地形：地块规则平整，利于整体规划布局； 酒店资源：临四星级酒店，对项目商业价值提升明显； 1．在规划中设计一定的投资性产品，充分利用项目未来升值空间大的优势； 2．合理规划布局，使地块价值最大化； 3．充分利用酒店资源，在住宅和商业的设计布局上与酒店形成一定的联动性。 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 Swot分析 地块SWOT分析 W—劣势 规避策略 规模：占地面积仅2万多平米，项目规模相对较小； 噪音：临近107国道，噪音干扰比较大，影响居家环境； 配套：目前周边尚未形成成熟居住区，生活配套相对缺乏； 景观视野：周边无自然景观资源，在西面和西北面有一定的视野遮挡； 1．以“特色”为突破点，在项目定位、产品设计方面走差异化路线； 2．合理的规划布局，尽量规避噪音干扰； 3．规划小型情景商业街，挖掘地块商业价值的同时完善项目的生活配套； 4．社区本身规划一定的特色园林。 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 Swot分析 地块SWOT分析 O—机会 发展策略 经济高速发展：高新区经济高速发展、各项配套日益完善，利于项目开发； 居住环境改善：大燕湖公园体系的规划将改善区域的居住环境； 广清轻轨开工：广清轻轨开工在即，区域将设“开发区”站点，交通愈加便利； 市场竞争一般：周边地块多处待开发状态，直接竞争对手较少； 销售价格洼地：相比新城区、老城区，地块所属区域销售价格更具竞争力。 1．把握机会，借“轻轨、高新区发展及大燕湖”的势对项目进行营销推广； 2．利用区域市场发展空白阶段，成为区域市场焦点； 3．充分发挥价格洼地优势，吸引其他区域客户置业； 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 Swot分析 地块SWOT分析 T—威胁 应对策略 区域市场承接力有限：地块所在区域属发展阶段，市场消费力有限； 面临新城区项目分流：新城区发展日益成熟，对高新区本土客户将有一定的分流； 面临其他区域项目分流：在其他区域规模大价格低的项目对投资客有一定的分流； 面临本区域竞争对手分流：高新1号后期有较大供应量，对本项目将形成直接竞争； 1．利用价格及升值空间优势，吸引异地投资客； 2．突出本土核心生活区地位，吸引区域内客户置业； 3．在定位上与高新1号差异化，形成竞合关系； 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 项目定位 发展思考 1 形象定位 3 客户定位 2 商业定位 4 住宅定位 5 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 发展思考 项目发展方向研判——地块价值 地块规模小，容积率高， 区域内各项生活配套不够完善 区域市场承接力有限，客户消费观念落后 无自然景观资源，临国道，噪音干扰明显 自身园林难有亮点，走特色路线 自住型客户容易产生抗性 完全依靠区域内客户消化压力较大 居住舒适度低，不利于开发大面积改善型产品 地块属性有所局限，开发单一居住型产品风险大 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 发展思考 项目发展方向研判——市场机会 高新区经济快速发展，区域消费力不断增长 大燕湖公园体系、广清轻轨动工在即 路网完善，交通便利，区域价格优势明显 周边直接竞争对手少，形成市场空白地带 区域内有一定的消费力且不断放大 地块后期升值空间可期，投资性能较佳 具备吸引异地客户投资条件 在短时期内可成为区域市场热点 地块升值潜力大，具备投资前景 临四星级酒店，周边商业业态不够完善 具备一定的商业价值，可成为区域内商业中心 本报告仅供客户内部使用，内容是绝对保密的。 发展思考 项目整体发展方向 集中型商业街 商业街铺 投资型公寓 城市精品住宅 打造高新区核心地带的小型城市综合体 城 市 综 合 体 在实现地块价值最大化的同时降低开发风险性； 多元化产品设计，形成区域内产品互补； 设置商铺和