商业银行房贷新政执行中面临问题及对策.docVIP

商业银行房贷新政执行中面临问题及对策 　　一、规避房贷新政的四种类型 　　(一)拆分重组型。一是制造假离婚。夫妻暂时性办理离婚手续,在法律上形成两个家庭,并在离婚协议中将所有房产划归其中一方,再以无房的另一方名义购房,获取银行贷款后复婚。二是修改户口簿。通过公安部门等关系网络,修改户口薄等身份信息,制造单身无房假象。三是以子女名义购房。已拥有房产的父母以刚成年、但尚未参加工作的子女名义登记,此时房主没有收入来源,房贷实际还款来源仍为购买多套房的父母。四是以无房亲友名义购房。假借无房亲友名义登记,享受首套房信贷优惠,私下签订书面合同或公证,由已拥有多套房产的实际出资人支付首付款和按揭还贷资金,房产归实际出资人所有。 　　(二)制假造假型。一是交易双方及房产中介串通伪造购房合同,虚假抬高二手房交易价格,在相同贷款成数下,可以获得更多银行信贷资金,从而变相减少首付款。如,实价50万元住房,按5成首付,最多只能获得25万元贷款;而经过中介操作,扰乱评估价值,将价格标高至70万元,则可能获得35万元贷款。二是购房者将多套房产交易笼统归集至一份购房合同中,以期银行在审批时,仍以单套、首次购房情况办理优惠贷款。 　　(三)折扣首付型。一是开发商向购房者返回部分首付。对欲购第二套及以上房屋但首付款不足的购房者,少数开发商出具首付资金到位凭证后,再将部分资金返回购房者,允许购房者一定期限后(一般是交房时)补足返回资金。二是部分购房者欲将现有房产卖出后再购第二套,但感觉现有房产还有升值潜力,不想仓促出手,于是将已在银行办理按揭贷款的第一套住房抵押给开发商或小额贷款公司,贷款支付第二套房的首付资金。 　　(四)绕道贷款型。一是假借消费贷款购房。在多套房、大面积房贷款全面收紧的情况下,拟购房人可能绕道个人消费贷款。目前商业银行开通的消费贷款品种繁多,包括旅游、婚嫁、教育、汽车及其他大额耐用消费品等。借款人以各种消费用途名义获取贷款后,再通过直接受款的消费品出售商家,将款项曲折转回房地产市场,作为购房时的自有资金。二是通过住房公积金贷款。目前商业银行基本均已执行房贷新政,但住??公积金贷款对第二套住房仍实行三成首付政策,部分购房者绕道商业银行,利用住房公积金贷款享受低首付低利息优惠。目前全国部分地市住房公积金管理中心在贷款政策方面仍执行原有政策,暂未根据房贷新政作出及时调整。住房公积金贷款不论贷款申请人是否已有住房或是否已在银行贷款买房,只要未在住房公积金管理中心贷款,即可定为“首贷”。贷款利率和首付比例也低于银行。为此,部分投资、投机购房者在商业性贷款受阻后,出现转借住房公积金贷款规避二套及以上购房政策限制的现象。 　　 　　二、房贷新政执行中遇到的主要问题 　　(一)家庭住房套数认定难。一是目前绝大多数金融机构对个人住房套数的认定是以个人征信系统的住房信贷记录为标准。只有当个人使用贷款购房时才会记录贷款人的贷款购房信息。如果个人未申请贷款购房或贷款全部偿还后,其购买住房的行为就不会记录在征信系统中,系统也就无法反映个人全部的房产交易信息。二是地方民政部门信息系统与央行征信系统尚未达成信息共享,家庭成员关系确认存在难度。目前家庭成员关系只有地方民政部门掌握,而且地方民政部门信息系统与央行征信系统是平行操作,未形成系统联网信息共享。在一个家庭以多个成员名义购买住房时,央行征信系统中根本无法征集相关信息。三是改善型住房标准界定尤为困难。在房贷新规中,明确了二套房、三套房的贷款政策,而对“改善型住房”政策标准没有做出规定。 　　(二)规避房贷新政限制难。实际操作中会出现一些贷款人规避房贷新政的行为。一是贷款人的户口是集体户口,购买第二套或者第三套住房时无法被发现。二是贷款人采用假离婚等手段规避二套房贷的高额利息。三是商业银行执行三套房政策空间过大。新政策明确了部分房价过高地区可暂停第三套房贷。这一政策给银行留出的空间过大,其象征意义大于实际意义。就是说银行可以对三套房停贷,但也可以不执行。在低利率的前提下,首套房贷优惠反而成为银行最不“赚钱”的业务,在首套、二套和三套房贷对银行利润的贡献度中,后两者的地位远比首套房高。可以预见,“风头”过后,三套房贷仍然会进入银行的视野。 　　(三)降低存量贷款风险难。有资料显示,一季度全国房地产贷款继续增长,其中,个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。管理层一连串的房贷“收紧令”在打击投资购房的同时,也让商业银行可能面临地产商、炒房者无力还款的风险,存量房贷风险凸现。随着信贷门槛的提高,一旦住房销售回笼放慢,或者外部环境收紧,部分同价同地、高价拿地、过度依赖杠杆的风险型资金链面临着严峻的考验。从而给商业银行原有的房地产开发存量贷款的安全性带来严峻考验