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对我国开征物业税问题思考 　　党的十六届三中全会上提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后，财政部和国家税务总局陆续批准包括北京、深圳、重庆在内的十个省市进行物业税征收的“空转”试点。2009年4月29日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则上通过了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确指出：要深化房地产税制改革，研究开征物业税。这一举措，更是将物业税的讨论推向高潮。物业税又称房地产税或不动产税，是对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有人每年依据不动产评估价值缴纳的一种财产税。物业税的开征，不仅涉及到现有财税体制的改革，更关系到人民群众的切身利益。因此，首要的任务是厘清物业税开征的必要性，在此基础上进行合理的制度设计以达到物业税开征的经济和政策目标。 　　 　　一、我国开征物业税的必要性 　　1.规范和完善我国房地产税收体系。目前我国房地产税收体系最突出的特点是流通交易环节税费项目繁多、程序繁琐，不仅不利于税收征管工作的进行，而且加重各方税负负担，在一定程度上阻碍了房地产业的健康发展。其次，房产保有环节税负轻，一方面使财政收入流失严重，另一方面，房产持有的低成本导致炒卖房屋等非消费性住房需求拉升房价，造成房价畸高的现状。开征物业税，整合现行财产税税种，合并或取消部分税费，从而简化税种，有利于规范和改善现行房地产税收体系。 　　2.调控房地产市场，促进房地产业健康发展。一是物业税开征后，通过调整物业税税率可影响住房需求：当经济过热、需求过多时，可提高税率以抑制需求、稳定房价；当经济萎缩、需求减少时，可降低税率来刺激需求，使房地产市场健康稳定发展。二是物业税加大不动产的保有成本，可抑制房地产投机，减少房屋空置率，激活“二手房”市场，提高不动产资源的配置效率；增加中小户型住房需求，减少豪华高档大面积住宅需求，开发商根据这种需求结构和量的改变相应调整供给，改善当前住房结构性过剩与不足并存的状况。三是开征物业税后，原来一次性收取的土地出让金和相关税费改为按年收取，挤减由土地出让金造成的房地产泡沫，减少房地产投资的风险，提高房地产业抵御金融风险的能力；同时，由于土地获得价格降低，房地产业准入门槛降低，吸引更多民间资本进入，加剧房地产行业竞争，降低行业平均利润率，引导房价理性回归。 　　3.调节收入分配，促进社会公平和谐。物业税可实行差别税率，对别墅豪宅及第二套以上的房产采用累进税率或高比例税率，对普通用户的普通住宅采用优惠税率甚至免税，以此实现收入再分配的目的。同时，物业税收入用于改善地方公共基础设施，提高公共服务水平，让普通百姓得到更多实惠，缓和由于收入不均造成的社会矛盾，促进社会公平和谐稳定。 　　4.改变土地管理现状，实现地方财政收入长期稳步增加。目前，我国土地资源紧缺与土地闲置浪费现象并存，开征物业税后，由于保有成本的增加迫使不动产所有者提高土地利用率；同时，小户型需求趋向也将提高土地集约化利用程度，促进城市化健康发展及经济增长结构的转变。物业税开征后，地方财政将改变过去过分依赖土地批租以取得“土地财政”收入的短期行为，形成长期稳定收入，而且，由于物业税税额与不动产评估价值正相关，这会促使地方政府履行职能，改善地方投资环境并提高公共服务水平，使物业税收入随着不动产价值的提高而增加，实现财政收入稳定增长。 　　 　　二、我国开征物业税的难点 　　 　　1.土地批租制度不适宜。物业税的开征在“批租制”下，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。这种做法实际上是将后40～70年的土地收益一次性收取。而开征物业税要求的是房地产业的税收征收环节后移，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金，这本身与“批租制”是相矛盾的。因此，在开征物业税之前，必须改土地“批租制”为“物业税”制，否则物业税将成了“空中楼阁”。 　　2.房地产评估体系发展不完善。物业税以房产的评估价值为计税依据，要开征物业税，就必须建立一个科学、公正的房地产评估体系。但目前我国物业价值评估体系还尚未完善，市场也不规范，存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等诟病，实在难以适应适应物业税的要求。 　　3.产权关系法律不明确。现实的房地产产权制度条件下的产权关系缺乏明确的法律界定，表现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，这种房地产产权制度是房地产领域产权交易关系不发达，房地产产权交易规模难以扩张的制度根源。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。 　　4.物