世联：2009浙江中基置业青山湖项目整体定位及发展报告P220.ppt

浙江中基置业青山湖项目整体定位及发展战略报告 谨呈：浙江中基置业有限公司 大梅沙——无敌一线海景的绝对占有，成就顶级豪宅区域形象 佘山——垄断上海城郊稀缺的山水资源，成就绝佳资源的豪宅 西山——稀缺的自然景观，丰厚的人文底蕴，共同奠定区域顶级豪宅形象 报告思路 优势一：稀缺资源——山地资源、一线湖景，紧邻著名旅游风景区，天生丽质 项目四至： 东：横沟，沟内大面积水山，为湿地形态，但落差较大，利用难度大 南：青山湖主湖面，视野开阔，风景绝佳 西、北：彭祖遗址和八百里风情岛，人文、旅游资源丰富 优势二：绝对原生态——地块内部拥有众多原生态植被，覆盖率高达70%，可利用价值大 优势三：优越的道路规划——随着临石路快行线和杭徽高速促使青山湖板块融入大杭州半小时生活圈 优势四：旅游资源丰富，旅游地位不断强化——作为杭州远郊主要的生态旅游景观区，自然资源优越，人文底蕴浓厚，且未来板块内将新增多个景观 吴越文化娱乐宫项目：将提供全天候高档次文化休闲娱乐。 洞霄宫旅游度假区：为旅游、文化、养生、休闲、度假高端综合体项目。 临安自驾车休闲旅游项目：初设三条自驾路线、三个基地，并配设乡村旅馆、野外营地等服务设施。 常青高山度假村项目：为观光旅游、休闲娱乐、避暑度假、文化养生的高档度假村。 优势五：城市西进主轴方向——青山湖板块属于杭州未来旅游发展区域，发展势能巨大 优势六：共享双重城市配套——远依杭州，近靠临安，位居临安及杭州主城之间，尽享两城卓越配套 青山湖距离杭州主城38公里,车程约半小时;距离临安约8公里,车程10分钟以内; 在半小时生活圈内可共同享受双重城市配套 劣势一：目前青山湖板块交通条件差，通往项目地块的唯一道路——临石路路况堪忧，改造时间较长 劣势二：本项目为片区内小规模别墅项目，地价片区内最高，存在规模及价格两大劣势 城市远郊旅游区内，具备强势山水资源的中小规模山地低密度住宅项目 有利因素： 知名旅游景区 一线临湖，景观绝佳 高覆盖率的原生绿化资源 彭祖遗址，人文资源 八百里风情岛，旅游资源，共享配套 不利因素： 居住相对陌生，交通配套设施不完善 地块售价在青山湖板块内居高，对于项目开发利润最大化的目标有一定的限制 地块内沟壑复杂、高差大，且有部分北向坡地，施工难度加大，成本提高 本项目具备成为豪宅的天赋， 但是否具备成为豪宅的外部市场支撑？ 浙江人商本位意识浓厚，非公有制经济占据绝对主导地位成为浙江经济特色，由此产生数量庞大的私营业主，成为高端消费主力军，豪宅市场容量大 聚核性：杭州作为温州等城市群的核心城市，凭借其强劲的城市竞争力，成为浙江财富阶层的聚集地，吸引周边城市居民纷纷来杭置业，外地置业者是杭州房地产市场的强力支撑 杭州市场目前豪宅项目众多 且豪宅市场去化良好，需求强劲，这成为本项目占位高端的强心针——豪宅客户需求量大 项目背景及项目解析小结1——本项目具备占位高端的机会 从市场客户反应分析，杭州市场豪宅客户容量巨大，成为本项目占位高端的外部支撑。 青山湖片区未来供应量大，且多为经济型住宅，若本项目不走豪宅路线，则将面临激烈的同质化竞争，定位高端抗风险能力更高 在120万/亩的地价之下，目前片区档次及售价无法支撑项目利润最大化目标，本项目必须走高，才能支撑目标 政策下市场规律分析——豪宅相对于普通住宅坚挺，受政策影响小，而普通高档住宅抗风险能力弱 项目背景及项目解析小结2——本项目必须占位高端 报告思路 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 宏观经济数据-CPI高位运行，金融紧缩政策将持续，势必对房产市场产生一定消极影响 青山湖目前为杭州别墅市场价格洼地，以价取胜，整个片区以经济型别墅为主导，价值尚未被充分认可，客户认知度较低 青山湖板块由于发展较晚，目前整体市场销售价格，但相对其他板块，仍表现为价格洼地 板块目前已拥有较高的品牌聚集度，开发等级逐步升级，相对片区内众多地产大鳄，本项目缺乏品牌及高端住宅开发经验支撑 我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题 核心问题结构化 在政策影响之下，国内主要都市圈-各城市市场呈缩量下跌特征，成交量随价格下跌以寻找价格支撑 上海豪宅市场成交价格及套数均呈现小幅下滑，但相比普通住宅市场，对政策的反应相对不敏感 受宏观政策影响，杭州楼市自2007年10月开始持续走淡、成交量下滑，市场销售价格出现松动 针对目前宏观政策的影响杭州高档住宅以及高档别墅项目的反应相对不敏感 由图表所示，和家园、东方润园、留庄等项目的预定套数和成交套数的比例可以看出，目前杭州高档住宅市场以及别墅市场客户的购买力和购买热情高涨，此阶层市场对于目前宏观政策的影响不敏感 宏观系统风险小结 之江板块是传统高档别墅认知区域，西溪板块依托较好的资源区域价值提升较快，青山湖板块资源优势十分明显，发