世联2011郑州金沙湖高尔夫项目整体定位与发展战略.ppt

开发商目标 带着对“领袖型”项目的认识 从三元层面审视郑州金沙湖高尔项目 特征2：郑州作为中原城市群核心，具有很强的首位度和聚合性，吸引周边地区居民纷纷置业，外地置业者是郑州房地产市场的强力支撑 特征3：物业类型决定物业价格，低密度物业与城市中心高层物业未形成巨大价差 特征4：郑州标杆性项目长期缺位，豪宅时代尚未来临 特征5：郑州大盘林立，百万以上大盘层出不穷，尤以南三环附近最为集中，多因旧城改造而生 “承市而为”——郑州房地产市场发展的稳定性和可突破空间成就本项目发展的基础动力 “借机而生”——非限购区域政策及交通规划助力项目站位郑州乃至中原城市群 客户资源：企业自身拥有高端客户资源，为项目提供潜在客户和高端生活价值平台 “着优而盛”——不可复制的资源优势和高端资源塑造本项目排他性开发优势 理所应当的坚持——优势依托，注定不凡 世联有信心，与和谐置业携手，将本项目打造成郑州无豪宅时代的“终结者” 每一步，都是郑州新高度 本球场软硬件条件有待提升，目前难以承担国际性赛事 从规划设计角度看，2.5容积率必然是以高层为主的社区 小结：基于目标与现实存在的主要矛盾，界定本项目的核心问题 直面区域发展，我们必需正视的结论——直入区域竞争非上上之策 因此，转换思路——角色转换，“运营区域”方为上策 全国性开发商均对位主击客户群，并在各自领域深耕细作，将竞争优势扩大 高尔夫驱动因素之外，项目还需更多的驱动力构建核心竞争力 从与高尔夫组合视角，需要与高尔夫相匹配的星级接待场所 物业类型核心需求：高层、洋房市场需求较多，可出现较大的高层、洋房产品，小高层与高层的区别度不大 典型客户语录： 在市中心有房，打算再买个洋房，改善环境，想要那种有大的露台的。小高层我不太喜欢，没什么特色。 现在要买房结婚，想买个高层，别墅、洋房对我现在来说还没有那个经济条件，等以后赚多了钱，肯定还是希望有啦。 想买高层，我会买在偏高楼层上，视野多好，我喜欢这样。 想买栋别墅，但一直都还没看好自己特别中意的，觉得大多离市区还是太远了点。 我还蛮喜欢洋房的，想在环境好离市区又不远的地方能买一套。 小高层与高层有什么区别，按了电梯都一样，多花那个钱有点不值。 战略推导： 【联动郑东，区域运营】让区域重回郑州人心中的热点板块 【资源对接，价值质变】利用企业资源优势，嫁接高端生活平台 【虚实相生，多核驱动】共同塑造项目的综合价值体系 洋房：9层带电梯墅质洋房 别墅：全面独栋意象化 双拼-可断开为独栋 合院-两两相连，景观最大化 联排-独栋化意向 中国?中原文化特区 案名选取原则：捆绑郑东新区、放大高尔夫资源 郑州市各购房阶层特点如下： 根据客户关注因素及本项目特点，建议重点锁定前三阶层客户 新经典主义——低调的奢华 THE END THANK YOU ! 产品定位原则：综合考量市场销售、客户需求、项目本体情况，打造最具核心竞争力的产品线 * 产品定位 客户需求分析 市场销售分析 项目本体情况 * 区域 典型项目 物业类型 年去化量 （万方） 实现均价 （元/m2) 北区 天伦庄园 联排 1.44 12000-16000 叠拼 1.08 9000 天地湾 联排 0.8（8月开盘至今） 18000 叠拼 0.6（8月开盘至今） 10000 思念果岭山水 双拼 0.8 14000 怡丰森林湖 联排 1.45 14500 西区 美景菩提 联排 0.88 18000 龙湖 正商红河谷 联排 0.27（8月开盘至今） 15000 林溪湾 双拼 0.4 20000 联排 1.8 17000 别墅量价情况：郑州市范围内，别墅年去化量约为16万方，单盘去化量约2万方/年。物业类型以联排居多，均价12000-18000，区域价差不明显。 结合本项目的实际开发周期和地块的实际情况，建议别墅体量在3-5万方 别墅 * 产品供应区间 200 600 1000 0 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 怡丰森林湖 思念果岭山水 天地湾 天伦庄园 ㎡ 金荣盛景豪庭 联排 220 正商红河谷 1000 450 林溪湾 380 200 400 315 叠拼 美景菩提 211 390 247 清华大溪地 370 420 167 197 275 229 242 双拼 190 210 426 356 项目名称 面积区间(m2) 天伦庄园 联排220-420（主力：350） 叠拼167-197（主力：200） 天地湾 联排275-315（主力：288） 叠拼229-242（主力：240） 金荣盛景豪庭 联排356-426 怡丰森林湖 联排200-380（主力：260） 清华大溪地 联排370-390（主力：380） 美景菩提 联排211-247 正商