2008年武汉太乙温泉太乙国际温泉度假酒店营销总案.doc

太乙温泉太乙国际温泉度假酒店营销总案（A地块） 第一部分 市场篇 1、宏观情况 1.1经济情况 1.1.1GDP、CPI 2007年，全年国内生产总值亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。2008年前三季度，国内生产总值为亿元，同比上增长9.9%。从产业分布上看，第一产业增长4.5%（21800亿元），第二产业增长10.5%（亿元），第三产业增长10.3%（78714亿元），经济保持较好增长速度。据相关资料统计，CPI将对我国经济增长的影响将会有3个百分点。因此，截止2008年第三季度，我国GDP实际增长为约7%，为近十年来最低点。 小结：在世界经济危机的环境下，我国经济发展在2008年有所放缓。由放缓所带来的人气、物力相对过剩，给整个社会产业带来了各种不景气现象。 1.1.2全国房地产情况 1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。 1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。其中，商品住宅销售额下降18.2%。 截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。表中为全四部分城市2008年10月价格指数，表明了全国房地产市场正处在不景气时期。以武汉为例，根据环比价格指数，可以清楚表明，武汉市场房地产价格呈下降趋执，而从同比指数上看，武汉市场整体均价，接近去年同期水平，只比同期水平高出2.7个百分点。 1.1.3对房地产影响 受美国次贷及全球经济危机影响，全球经济难以在短期内复苏。受此影响，中国经济也将迎来低速发展时期，而影响最大的就是房地产业。但中国经济与发达国家经济不同，房地产业为经济支柱产业，国家通过政策手段保证其稳定发展。从近期政策可以看出，房地产业作为经济发展的“龙头”产业，政策上有一定程度的倾斜。但是，房地产全面复苏也需要一个过程，预测到2010年这种现象会得到一定程度改善。 1.2武汉基本情况 由于项目属旅游型地产，而咸宁的旅游地产以华中最大的城市----武汉为主。因此，必须全面了解武汉市场，对项目才有实质性帮助。 1.2.1武汉GDP 2007年，武汉市武汉地区生产总值初步核算为3141亿元，在中西部地区与成都一起首次成为全国超3000亿元的城市，打破了由东部沿海城市“垄断”的局面。前10个月累计情况看，武汉市经济继续保持良好增长势头：武汉GDP增长15.5%1832.92亿），2007年，武汉市城市居民人均可支配收入为14357.64元，比06年同期增加1997.66元，增长16.2%剔出指数实际增长11.6%。 1—6月，我市完成房地产开发投资234.03亿元，同比增长26.1%，增幅比上月回落2.9个百分点，占全社会固定资产投资23%。全市房地产开发投资占全省房地产开发投资的61.4%。截止9月份，该市施工总面积和新开工总面积同时双双保持增长，分别为3200多万平方米和1100多平方米，增幅为6%和6.7%。 然而，经济危机下的房价并没有使房地产崩盘，政策性救市使房地产业看到了“春”的希望。据武汉亿房网统计，武汉市场房地产的销售量出现了“回暖”迹象（如上图）：2008年十一月，武汉房地产共销售住宅4205套。房地产正借政策之力，力求度过“年关”。除了政策之外，房地产企业在力促销，加大折扣的力度也一定程度上促进了成交量的上升。下图为成交价格区间。从成交价格区间上看，武汉市房地产成交价格多在4000-8000元/㎡之间，其中5000-6000元/㎡最为消费者所接受。 1.3.2武汉房地产消费 武汉人市井（小资）、讲胃口、三镇“各自为政”等特点在房地产中表现得淋漓尽致。以三各自为政为例，生活在汉口的人，很少愿意搬离汉口，其它两镇也均相同。因此造成了房地产营销过程中很少有企业把目标客户扩大至武汉全市，造成了武汉人在消费房地产中，也会出现市井（小资）、讲胃口等现象-----购房时，喜欢把自已认为的，好的物业推介给邻里、朋友，并及力劝说购买。 2、咸宁经济情况 2.1咸宁概况 由于项目地处咸宁，也有必要对咸宁进行了解，来挖掘目标客户。 全市总面积