2006年济南市秋季房展会别墅市场分析.pptVIP

2006年秋季房展会 别墅市场分析 别墅市场简析 本次展会上聚集了少量的别墅项目，九如山庄、燕山·樱园、国科国际高尔夫别墅、莱茵小镇，下面就此次展会对出现的别墅项目及济南别墅市场做一下简单分析。 别墅分类 别墅按距离城市的远近，可以分为城市别墅和郊区别墅。 济南市的城市别墅是指分布在绕成高速路以内的项目； 济南市的郊区别墅多分布在15公里到77公里的范围。 中部－城市别墅 济南市的城市别墅主要分布在东部和南部； 东部由于早期的开发，大量的低价土地、相对较低的价格成本，成了中低档别墅开的地区，如悉尼花乡、莱茵小镇·城市别墅；区内项目以连排、叠加别墅为主 南部由于具有良好的自然资源向来是别墅开发的重点地区，根据所处区域的不同，又可以分为开元片区、阳光舜城片区和旅游路沿线； 早期的开元片区由于其良好的自然环境和交通优势是济南市别墅首先出现的地方，如早期的羊头峪山庄、中联花园等，以独栋别墅为主。由于土地资源的日渐稀缺，目前该片区在开发的别墅项目较少，体量也较小，如汇雅·燕子山庄、燕山·樱园。汇雅·燕子山庄有城市别墅中少有的独栋别墅，而燕山·樱园则在国土部45号文件之后，项目以连排叠加为主； 阳光舜城的开发、 旅游路的通车也为城市别墅的发展提供了巨大的空间，依托二环路以内的山景资源，低密度的别墅项目也相对较多，体量也较大，如千佛山·熙园，东方美郡，熙园以连排别墅为主，而东方美郡以20余万平米的体量，将成为济南市最大的城市别墅群。 燕山·樱园 燕山·樱园 项目位置：燕子山西路，济南外国语学校北邻； 项目规模：共10栋住宅楼，由6栋三层和4栋两层连排别墅组成； 绿化率50%，容积率0.8。 开 发 商：山东齐龙置业投资有限公司 规划设计：济南市建筑设计研究院 顾问公司：联合国际（加拿大）城市规划与设计有限公司； 整合推广：大涵志远 主题推广语：观山景 吸氧吧 看泉城 主要卖点：良好的自然景观，距市区较近的交通优势，65%的节能效果，整体架空设计。 展会情况 项目于06年9月21日开盘，展会上未举行大规模的推广活动，主要是以产品展示、资料发放为主； 项目主要诉求点是节能65%和绝版的位置、自然环境，但是节能这一点与别墅产品的主要特点（景观、环境、尊贵）风马牛不相及，产品诉求点稍偏； 莱茵小镇 莱茵小镇 项目位置：济南历城高新技术开发区北侧，距泉城广场10公里； 项目规模：占地400亩，分三期开发，一期为160栋，原版移植澳洲的自然生态园景。 绿化率50%，容积率0.59。 开 发 商：山东世通房地产有限公司 规划设计：澳洲U/A集团 建筑设计：香港中元设计国际有限公司.济南市建筑设计研究院 景观设计：加拿大奥雅园境师事务所 主题推广语： 一期：悉尼花乡，纯美生活感动济南 二期：城市新生代 星级minihouse 三期：恋上城市别墅 恋上莱茵小镇 四期：尚层风景 小镇的家 展会情况 项目经过两期的开发，目前已经比较成熟，此次展会上未做较大规模的活动推广，主要是沙盘展示和销售人员的讲解，展会上主要的销售推广是四期莱茵小镇·11栋（十一栋小高层）； 别墅部分分为连排别墅、叠加别墅两种； 叠加别墅5层，其中1-2层为一户，3、4、5层为一户，价格在5700元/平米，连排别墅有双连排、四连排和六连排之分，价格在7000元左右/平米； 别墅户型从四室两厅三卫到五室三厅三卫，面积从170-282平米，总价在100万-200万元之间； 东部 东部：济南市东扩的规划方针，东部的火爆开发、大量的基础设施投入，经十东路、旅游路、世纪大道的通车等为别墅项目的发展提供了便捷的交通环境； 济南市东部彩石、章丘等良好的自然资源具备了别墅开发的首要条件。如蟠龙山水、鲁信·彩石别墅等，项目开发时间较早，多以独栋山地别墅为主，少量的双联排和town house 。 蟠龙山水 项目位置：绕城高速以东的彩石镇南蟠龙湾国家森林公园内，距泉城广场32公里； 项目规模：总面积2000余亩，建筑面积约33万平方米，楼群建筑596栋左右，容积率0.25； 开 发 商：山东泰山房地产有限公司 美国索尔集团上海公司； 设计单位：香港尚格都市设计有限公司； 营销代理：上海新长宁房地产销售有限公司； 物业管理：山东舜天物业公司； 销售价格：均价4500元/平方米。 推广语：有价别墅 无价未来 展会情况 项目发售时间较长，已经入主，项目较为成熟，本次展会上以资料发放为主，无大形式的推广活动； 营销推广方面主要诉求点以山水、自然、生态为主，另外注重升值潜力。 南部：济南市南部山区是泉水的涵养地，所以规划中有了“南控”的规划方针，使得南部的土地资源更加稀缺，但由于近几年来南部旅游的开发，南部良好的自然生态环境吸引了更多的市民，基础设施的完善，最近103省道的拓宽、改造等，也成为别墅开发的热点区域