宁波房地产可行性研究报告.docVIP

目 录 一、总 论 1 二、市场预测 8 三、建设规模与产品方案 16 四、节能节水措施 20 五、环境影响评价 22 六、劳动安全卫生与消防 25 七、组织机构与人力资源配置 27 八、项目实施进度 31 九、投资估算 32 十、融资方案 32 十一、财务评价 34 十二、社会评价 37 十三、风险分析 39 十四、研究结论与建议 39 十五、附图、附表 44 一、总 论 一．项目背景 1.项目名称:**花园 2.开发商概况 开发商是宁波**置业有限公司，注册资本2000万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 宁波**置业有限公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高人的工作生活质量；为股东创造回报--以长远利益回报。 我们公司为了响应政府开发高新区和东部新城的契机，盘活公司闲置土地，决定规划、开发**花园。**花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动宁波国家高新区“产、学、研、居”为一体的总体规划，并大大改善宁波国家高新区的面貌。 二．项目概况 1.拟建地点 拟建于宁波市国家高新区内，西临院士路，北临凌云路，路对面为园区创业服务中心，东临星光路，东南接连中银（宁波）电池有限公司，西南连通途路。处于宁波高新区与宁波东部新城结合部位，交通便利，发展前景较好。 地块形状较规则，地势平坦，土地承载力一般，地下水位相对较高，地下情况简单。 2.建设规模与目标 **花园项目规划总用地57561万平方米，建筑面积23万平方米，容积率4，绿化覆盖率40%。小区由住宅、大型超市或酒店组成（或者由住宅、集团公司总部组成），小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、居委会等设施。 3.主要建设条件 1. 供水 由江东水厂和东钱湖水厂联网供水，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 排水体制采用雨污分流制。现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入，由江南污水处理厂服务范围。 3. 供热 由现热电厂的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从高新区引入一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东部新城引入。考虑留有余地，变压器容量为22000千伏安。 5. 供气 本区供气气源为天然气，由规划天然气管网采用中、低压二级管网系统中迎入。 6. 电信 本项目预计需装机容量为3500门的程控交换机，拟由甬江新区电信母局和梅墟电信母局解决。 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金69073万元，贷款30000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，税前利润45126万元。 5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 57561 总建筑面积 平方米 居住建筑面积 平方米 卖场或酒店建筑面积 平方米 51574 配套商业建筑面积 平方米 11512 公共建筑面积 平方米 5987 居住居数 户 1500 平均每户建筑面积 平方米 107 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 4 绿化率 % 40 住宅栋数 栋 25 平均层数 层 10 地下车库面积 平方米 44800 停车位 个 1600 三．问题与建议 由于**花园由工业用地变更用途而开发，考虑到规划方面的因素，整块土地为住宅的可能性较小，假设建成后70%为住宅，25%为商业（酒店、大型超市等），5%为商业配套（为住宅配套使用）。建成后，其用户多数为园区工作的拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时，作为高新区与东部新城的连接点，该区域缺少大型商业配套设施，商业设施考虑引进国际知名品牌连锁超市，所以该项目可能有比较大部分商业房屋为公司所有，资金上融资要求比较高。另外，该项目的建设由于土地使用性质和整体规划的限制，在很大程度上依赖于政府的政策支持，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。 二、住宅方面市场预测 一．市场调查 1、大环境分析 项目所处宁波市高新区是宁波市人民政府和中国科学院于1999年7月共建的省级高新技术园区，总规划面积18.9平方公里，园区根据宁波市城市总体规划要求，明确定位为现代化、生态