安徽泗县sx2011-3#地块可行性研究报告.docVIP

 版权声明 Copyright; All rights Reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose. 目 录 目 录 3 第一部分 项目分析 4 一、技术指标 4 二、地理位置 4 第二部分 宏观环境分析 5 一、宏观经济分析 5 二、2011年房地产政策分析 6 三、2011年房地产政策展望 8 第三部分 泗县房地产市场分析 10 一、区域整体房地产市场分析 10 二、区域在售项目分析 11 三、市场小结 12 第四部分 财务分析 13 一、测算前提 13 二、测算结论 15 三、财务综合评价 17 第一部分 项目分析 一、技术指标 用地面积（m2） .0 计容总建筑面积（m2） .5 其中 住宅面积（m2） .5 酒店面积（m2） 30000.0 商业面积（m2） 21511.1 窗体顶端窗体底端 不计容面积（m2） 地下车库面积（m2） 36299.9 容积率 2.5 车户比 0.5 车位 807 二、地理位置 本地块位于泗县人武部东侧，雄踞城市核心区域，地理位置优越。 第二部分 宏观环境分析 一、宏观经济分析 宏观经济层面：CPI持续走高，国内通胀压力加大，PPI震荡上扬，国外输入性压力加大。根据中央经济工作会议精神。2011年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，保持经济平稳较快发展，总体稳定是目标。 根据最新统计数据2010年中国GDP增长10.3，国民经济运行态势总体良好。值得注意的是全年CPI同比上涨3.3，通胀压力明显， 二、2011年房地产政策分析 2010年政策回顾：2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年，静观2010年楼市调控，可以发现当前中国房地产的调控政策，主要不在于再有什么创新，而在于已颁布政策的贯彻落实。能够落地的政策才是符合实际的好政策。2010年中国房地产市场三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。 2008年-2010年房地产调控脉络图 2011年1-4月新政分析：意料之中的力度，预期之外的时点。“金融+营业税+限购+限贷+房产税试点” 的多重出击，体现政府对楼市调控态度及决心。 此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。 综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是35 个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。 三、2011年政策展望第一、政策严格执行。1年罚20%，闲置2年无偿收回”的规定在未来被执行的可能性越来越大；土地问责2010年没有执行，官方表示2011年会跟进；二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。 第二、政策力度加强。2011 5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011 年均有可能，关键是看楼市的变化；另外，2011 年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。 第三、政策范围扩大。2011年，郑州、武汉、太原已经加入了限购城市行列，预计会在目前19个城市的基础上继续增加若干个二线城市（四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购）；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。 第四、新的政策出台。 第三部分 泗县房地产市场分析 一、区域整体房地产市场分析 1、2011年1-3月泗县商品房施工情况2011年1－3月份泗县商品房施工面积58.84万，新开工面积18.02万，