2006年惠州御景华城2、3期前期策划思路.pptVIP

目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 产品定位——核心价值 本片区 购物 生活 休闲 人居 自豪 舒适 目标客户 本项目 中心位置、显贵地段 高尚府邸、人居中心 购物休闲 品牌物业管理 产品创新 成就感 荣誉感 未来感 舒适感 享受生活 享受生活 按照马斯洛（Abraham H. Maslow，1908－1970）“人的需求层次理论”对本项目与本片区、目标客户之间的有机联系进行分析，我们对项目定位有一个更清晰的认识。 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅市场定位的思考 项目整体是陈江首个 真正意义上的商品住宅 陈江核心位置 交通配套相对完善 园林设计、物业管理等 属于本地领先水平 户型以中大户型为主 陈 江 中 高 端 房 地 产 市 场 优秀的建筑设计 标识性的建筑立面 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅产品定位的思考 陈江中高端房地产市场 目标客户以本地为主 1期已经奠定了市场知名度 多种户型的产品组合 升 级 版 高 品 质 商 住 项 目 10万㎡优质的房地产项目 紧临新兴商业中心 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅形象定位的思考 生活之城·精英府邸 诠释： 生活之城——冲击传统的小城镇式居住模式，带来一种崭新的生活理念。 精英府邸——未来的业主是陈江政治、经济的中流砥柱，为御景华城 赋予一种荣誉。 推广名建议 “御景华城2期 聚福园 豪兴居 逸景园 说明： 推广名以本地民俗和2期的户型特点为依据，既要考虑到目标客户的心理需求，又需反映出本御景华城2期独有的尊贵的气度。 “御景华城3期 逸彩轩 点晶小筑 阳光地带 说明： 从3期的户型特点分析，3期的客户年龄层次较年轻，同时对追求个性化的生活方式，在营销上推广名也拉开了3期与2期的档次，避免客户重叠。 项目定位 对“御景华城2、3期”住宅价格定位的思考 均价1900～2100元/㎡ 依据： 御景华城2、3期比1期品质上有所提升； 1期立面出来后，为后续价格提升提供动力； 市场环境依然与1期类似，市场对价格的承受力十分有限； 与惠城区的同类型物业保持区域价差； 价格提升保持连续性，避免价格断层。 项目定位 对“御景华城2、3期”商业功能定位的思考 项目 商业功能 休闲 机能 产业 机能 娱乐 机能 住宅配 套机能 交流 机能 公共服 务机能 购物 机能 、满足城镇中心中档消费群体时尚休闲购物消费的综合商业物业； 、满足城镇家庭型消费及个体型消费的生活和休闲要求； 、满足城镇片区发展的配套要求； 、考虑发展商目标，尽快回笼资金。 项目定位 对“御景华城2、3期”商业定位的思考 ——集合多种文化及商业服务功能于一体的都市购物、休闲商业，真正“体验式特色消费”，使消费者在体验中休闲和享受、在休闲的愉悦中购物； ——客源叠加、全新观念运用全新经营手法和集客能力的现代休闲商业； ——形成一个既有特色又有价值的消费中心地带，拥有与本片区其他商业项目（如金茂）差异性的经营定位和发展前景； ——整合政府、本地企业、其他企业的资源、并进行共融，提升片区整体形象，创造项目品牌价值。 都市休闲购物之旅 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 客户分析 0 核心 客户 1、大型集团 企业管理人员 2、中小企业主 3、公务员 4、民营企业 高级管理人士 1、意识超前的 年轻一代 2、陈江周边乡镇 的先富人群 1、惠州、深圳、 东莞及周边地 区的投资客户 2、惠州（包括三 县两区）、深 圳、东莞等地 驻陈江分公 司、办事处 边缘客户 游离客户 客户分析 客户特征描述 年龄：25-50岁 收入：家庭年收入在4万以上 地域：祖居陈江或者在陈江长期工作 需求特征： 追求高质量的生活，有一定的城市化需求； 容易接受新事物，适应能力较强； 需要一定的身份认可，在人群里喜欢走在前面； 有一定的经济意识，理解住宅投资保值的作用； 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 整体营销思路 3+1营销模式 针对性宣传通路 有效的行销活动 科学的销控管理 优秀的销售团队 团队 宣传 行销 销控 整体营销思路 宣传通路 选择合理的宣传方式，有效地激发客户购买欲望； 针对当地的情况，合适地选择信息通路，制定有效的宣传方案，在扩大宣传覆盖面的同时也会保证宣传的有效性。 整体营销思路 活动行销 巧妙使用活动行销，迅速积累人气； 利用本地客户的消费心理特点，在重要销售节点举行轰动性的事件行销手段，既可以避免在宣传上不必要的资源浪费，又可以在短期内迅速积累人