2006年菏泽泰和水岸嘉苑市场分析及项目定位.pptVIP

THANKS * 结合水面景观，增加观景弧形窗，强调建筑单体立面变化。 优化产品引领市场-楼体建议 户型问题 户型问题 优化产品引领市场-产品配比 户型种类增加，扩大客户群体，规避项目高单价的市场风险，达到总价合理，提高项目市场抗风险能力。 产品主力户型建议以舒适两居与经济三居为主，同时以创新户型来引得市场认可，增加自身卖点。 一居 45-55㎡ 5% 两居 68-78㎡ 28% 55% 85-92㎡ 42 % 95-106㎡ 30% 三居 108-115㎡ 55% 35% 118-130㎡ 45% 四居 140-170㎡ 5% 结论 　项目市场定位严重偏离市场现状，缺少市场话语权，项目需重新进行市场定位，我们建议保持原有容积率对产品进行优化设计，提升竞争层面（适度超前、成本控制，避免一味的豪宅而脱离市场），产品竞争必须具备一 定的特定价值（文化价值）和鲜明的产品个性才能吸引现阶段菏泽市高端客户群体的青睐。 菏泽第一个公园公寓 菏泽第一个水景公寓 菏泽第一个双水公寓 菏泽第一个管家物业 菏泽第一个文化主题公寓 菏泽第一个节能环保公寓…… 项目定位 优化产品引领市场-配套设施 社区会所：建议配置餐厅、健身房、桑那房、网球室、乒乓球室、儿童娱乐室、网吧、医务室、洗衣房、美容美发厅、 。 优质建材：断桥中空塑钢窗、楼体外保温设计； 中水处理系统：针对菏泽市场，我司建议设计2套排污管道，即生活排水和马桶排水分开，可根据需要，将部分生活排水回收，二次处理，用于小区绿化灌溉、洗车及做为水景补充水源。这也可做为社区的又一卖点。 饮用水系统：建议设计2套供水管道，自来水、纯净水，纯净水具有经营性质，短时间内即可收回管道成本，并赢得回报。 通讯系统：电话线、有线电视、宽带（建议上电信宽带，速度快），室内综合布线，客厅、主卧各配一个端口。 安保系统：建议封闭式管理，设红外线监控系统、楼宇可视对讲门铃、家庭紧急报警按钮。 提高软性服务：保持市场可接受的0.8-1元物业费同时，引进管家式物业服务，打造无所不在的服务为宗旨，提高项目性价比，赢得市场认可。 整合营销 价格策略 宗旨： 市场导向与项目利益相结合 原则： 尽可能的实现销售收入的最大化，为项目实现丰厚的利润，但同时也要缩短销售周期，加快资金回笼，最大限度降低开发及销售风险。 定价法-类比项目对比法 南华康城 8号楼价格表 一单元03户（元/平米） 一单元02户（元/平米） 一单元01户（元/平米） 面积（平米） 158 109 175 一层 待定 待定 待定 二层 2390 2390 2440 三层 2450 2450 2495 四层 2500 2500 2550 五层 2555 2555 2605 六层 2610 2610 2660 七层 2655 2655 2705 八层 2700 2700 2750 九层 2745 2745 2795 十层 2790 2790 2840 十一层 2845 2845 2895 十二层 2900 2900 2950 十三层 2955 2955 3005 十四层 3010 3010 3060 十五层 3065 3065 3115 十六层 3120 3120 3170 十七层 3175 3175 3225 面积（平米） 待定 待定 待定 十八层 待定 待定 待定 定价 本案销售价格 （均价）: 产品影响力 （基础） 区域影响力 营销影响力 利润最大化 黄金地段——未来居住中心； 超前产品——市场细分、差异化产品，提高产品市场竞争力； 环境优越——毗邻赵王河公园，享受健康生活； 地标建筑——人、环境、建筑相融合的建筑体，成为尊贵的象征； 人性化理念——注重细节，观景弧形窗、角窗的设计；自来水、纯净水，双水入户； 环保节能——社区中水处理，真正的节能环保。 优质服务——管家式物业、安防。 产品价值转换 项目销售 定价策路 宗旨： 价格是促进销售、促进成交的最有效手段之一 原则： § 楼层之间拉开差距； § 低价入市“低开高走”为主，建议入市价为2550元/平米； §“小步快跑”的调价策略； § 严格的折扣管理制度。 销售控盘 § 不能使用传统的一刀切式销控方法，销控的目的是为了销售，不为了控制； § 销控由代理公司根据现场情况掌握调节； § 根据楼座位置、景观角度来控制销售顺序； § 个别楼层的严格销控。 （西区）销售阶段划分 ——小步频调式销售节奏 项目顺利入市后，在市场反映良好的情况下逐步上调价格。 2550元/㎡ 2780元/㎡ 2950元/㎡ 3080元/㎡ 3240元/㎡ 12, 08/1,2,3,4 3,4 6,7 8,9,10,11 5,