2006年合肥城市公馆项目定位报告.pptVIP

(个案样本：大溪地、学府春天、绿城百合公寓、华府骏园、国际花都、西湖花苑、金地国际城、柏林春天) 评判一：区域内物业类型供给及去化趋势 产品结构较为传统，小高层公寓产品在合肥市场占据绝对优势地位，且从销售比例来看，市场接受度较高。 多层产品在供给中目前所占比重最小，仅为19%，产品相对稀缺，去化较好。有近70%的市民表示，如果要购买房产，首先仍然会选择多层住宅，小高层住宅虽然时尚、方便，但由于电梯造成公共面积过大，形成不必要的分摊面积。 别墅项目目前在合肥还比较少，其绝对的高总价和相对落后的别墅产品是制约消费者购买的主要因素。 消费者的住宅消费观念正在缓慢改变中，高层正逐步进入人们的视野，而传统的多层产品所占比例则有所下降，另一方面由于受到合肥经济发展水平的限制，别墅产品的市场尚处在初期的导入阶段，市场需求十分有限。 单身公寓在个别项目中大量出现，如柏林春天，以总价优势获得青年白领的追捧。 目前六成左右的购房者倾向选择多层，选择小高层和高层的比例分别占到29.3%和8.3%。这与目前市场上的供应结构基本吻合。 经过最近几年的发展，消费者对高层建筑有了一定的认识和了解，小高层和高层的需求有所上升，目前已有8.3%的人青睐高层建筑。 在对消费者的深度访谈中发现，消费者选择高层的理由形形色色，其中集中度较高、有代表性的理由包括高层代表居住潮流、有电梯生活方便、视野宽阔、有更大空间建景观、有档次等。 评判二：消费者物业类型偏好分析 评判三：投资价值及价格空间对比 区域多层稀缺价高，单身公寓价高，小高层尤其高层未来价格空间大 当前小高层综合投资收益水平最高 从不同产品价格构成来看，区域多层的价格明显高于小高层和高层，单位价差在200元/㎡左右；而合肥整体市场价格形势却恰恰相反，说明小高层尤其是高层价格的未来发展空间很大。 而小高层和高层的价差却要视在社区中的景观位置而定，正常情况下小高层价格略高于小高层。 单身公寓因供应量少单价要超过其他产品，尤其是挑高产品,与小高层单价的比值最高冲到1.4:1(金地国际城挑高户型)。 　 项目 价 格 多层 小高层 高层 单身公寓 黄山路 沿线 大溪地 4100 3700-3800 4500 4700（挑高） 学府春天 3800 3700 3600-3800 —— 绿城百合公寓 —— —— 4400 4600-4700 华府骏园 —— —— 3600-3800 —— 政务区 国际花都 —— 4000 4200 —— 西湖花苑 3400-3500 3000 　 —— 高新区 绿城桂花园 4058 3658 —— —— 包河区 金地国际城 —— 4000 4300、5800（挑高） 柏林春天 3800 3600 —— 区域 全市 综合对比分析 方案 物业类型 主力产品 供需情况 投资收益 品质品牌 适用性 方案一 小高层、高层 小高层 需求在上升但仍不是主体 较高 风险相对低 无明显贡献 强 方案二 多层、小高层、高层 小高层、高层 多元组合 满足多重需求 较高 有一定风险 有一定提升 一般 方案三 连排别墅、高层 高层 均非市场需求主体 受益空间大 风险高 有较大提升 弱 方案四 高层 高层 满足单一需求 受益空间大 风险较高 无明显贡献 但有可塑性 较强 综合比较，方案二为最佳方案。 物业类型配比方案 　 11-16层住宅 17-18层住宅 5层住宅 （花园洋房） 25-32层住宅 容积率 1.7 2 0.9 4 建面 3.80 6.33 2.53 12.65 比例 15% 25% 10% 50% 地上总建面26.8万方，其中裙房商铺及配套共1.5万方，住宅部分共25.3万方。 1.产品定位部分 产品定位策略 物业类型配比建议 房型面积配比建议 三房占据市场绝对份额，舒适性强的产品是主流 区域房型供给趋势 (个案样本：大溪地、学府春天、绿城百合公寓、华府骏园、国际花都、西湖花苑、金地国际城、柏林春天) 目前合肥市场在售楼盘的主力户型仍旧是传统三房，所占市场份额高达45%，占绝对优势，且销售态势良好。消费者在对户型和面积的选择上，更倾向于对户型的舒适性的选择。一般来讲，在三房设计中，两卫比一卫市场接受度更高，标准三房面积都在130-140㎡。合肥作为省会城市，消费者一步到位的传统观念比较强烈，市场注重寻求户型的舒适性和总价的平衡。消费者对于三房的需求略高于市场供给，处于绝对优势地位。 两房面积90-115 ㎡，供求基本平衡。 单身公寓也有一定的比例，这部分购买比例主要来自考虑购买房产作为婚房的年轻人或投资客，面积和总价适中，50㎡左右的单身公寓对于他们来说，接受度最高。 而更大面积的四房和复式房型的需求都有所上升，主要体现在特殊景观位置的特殊产品，与整个合肥经济的发展、